UDC 336.1.55

СЪВРЕМЕННИ СИСТЕМИ ЗА ОТЧЕТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: ФОРМИРАНЕ НА КАДАСТРАЛНИ СИСТЕМИ

Г.И. Дмитриев1, Н.А. Rush2

Иркутски държавен технически университет, 664074, Русия, Иркутск, ул. Лермонтов, 83.

Направен е преглед на световните счетоводни системи за недвижими имоти. Представени са основните характеристики и различия на кадастралните системи, използвани в световната практика за управление на недвижими имоти. Беше разгледана възможността за активизиране на процеса на оборот на недвижими имоти на пазара, както и ускоряване на инвестиционните процеси, свързани с недвижими имоти и капитално строителство, получаване на кредити, обезпечени с недвижими имоти и развиване на ипотеки. Отбелязва се, че развитието и укрепването на правата на собствениците на недвижими имоти и надеждността на сделките с недвижими имоти водят до намаляване на инвестиционните рискове и в крайна сметка определят цената на инвестиционните проекти и самите недвижими имоти. Библиография 8 заглавия

Ключови думи: счетоводство на недвижими имоти; кадастър на недвижимите имоти; регистрация на права върху недвижими имоти; кадастрални системи.

СЪВРЕМЕННИ СИСТЕМИ ЗА РЕГИСТРАЦИЯ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: ФОРМИРАНЕ НА КАДАСТРАЛНИ СИСТЕМИ G.I. Дмитриев, Н.А. Втурвам се

Иркутски държавен технически университет, ул. Лермонтов 83, Иркутск, 664074, Русия.

Статията прави преглед на системите за регистриране на недвижими имоти, използвани в световен мащаб. Той се занимава с основните характеристики и разликите на глобалните кадастрални системи за имотни записи. Той разглежда възможността за засилване на оборота на недвижими имоти на пазара, както и ускоряване на инвестициите, свързани с недвижими имоти и капитално строителство, заеми за недвижими имоти и развитие на ипотеки. Посочва се, че развитието и укрепването на правата на собствениците на имоти и надеждността на сделките с имоти водят до намаляване на инвестиционните рискове и определят крайната цена на инвестиционните проекти и недвижимите имоти. 8 източника.

Ключови думи: документация за недвижими имоти; кадастър на недвижими имоти; регистрация на права върху недвижими имоти; кадастрални системи.

Съвременните изследвания в областта на търсенето на методи за управление на недвижими имоти показват, че съществува тясна връзка между системите за регистрация на правото на недвижим имот и системата за регистрация на този недвижим имот. По същество те не са независими различни системи, но една единствена система. Ето защо изглежда целесъобразно да се направи анализ на световния опит в създаването на счетоводни системи за недвижими имоти.

До средата на миналия век понятието кадастър се използва главно във връзка с данъчното облагане на недвижими имоти и означава преди всичко система от информация за него. Развитието на капиталистическите отношения, което предизвика интензивни процеси на оборот на недвижими имоти, инвестиране в недвижими имоти, получаване на заеми, обезпечени с недвижими имоти, изведе на преден план проблема с укрепването на правата, от което последва надеждността на сделките и намаляването на инвестициите рискове. Това наложи съответна модернизация на системите за регистрация на права и кадастър.

счетоводство на недвижими имоти.

Счетоводство на недвижими имоти в САЩ

Системите за укрепване на правата върху недвижими имоти и свързаните с тях записи на земя в англоговорящите страни представляват интерес по много причини. Тези системи имаха силно влияние върху страните от бившите колонии и доминиони на Англия. Освен това в много отношения те се различават от системите на континентална Европа. В по-голямата си част това се дължи на факта, че доскоро кадастърът беше почти непознат в англоезичния свят. В САЩ официална системаукрепването на правата върху недвижими имоти се основава на частното прехвърляне и регистрация на актовете, на които се основава.

В момента основните собственици на източници на информация за земя са частни застрахователни компании - същите тези, които са специализирани в застраховането на транзакции. Всяка такава компания оперира предимно в един щат и поддържа собствена земя

1Дмитриев Генадий Инокентиевич, доцент от катедра „Експертиза и управление на недвижимите имоти“, тел.: 89500774858, e-mail: [имейл защитен]

Дмитриев Генадий, доцент в катедрата по експертиза и управление на недвижими имоти, тел.: 89500774858, e-mail: [имейл защитен]

2Руш Наталия Александровна, магистър на Института по икономика, управление и право, ISTU, тел.: 89025786861, електронна поща: [имейл защитен]

Ръш Наталия, аспирант на Института по икономика, управление и право на ISTU, тел.: 89025786861, електронна поща: [имейл защитен]

счетоводство. Записите се съставят и актуализират от екип от експерти, които ежедневно обобщават съответната информация от официалните регистри.

Причините за това положение са очевидни: при липса на публична (държавна, общинска) информационна система няма как да се провери коректността на представените граници на недвижими имоти, правата върху които трябва да бъдат застраховани. По този начин възниква необходимостта от проучване на границите на имота на клиента и поддържане на собствена информационна система, която постепенно натрупва информация за границите между съседните имоти, предназначена да улесни по-нататъшните проучвания, ако следващият клиент на тази фирма се окаже собственик на съседен недвижим имот.

Най-големият недостатък на подобни проучвания е, че се извършват изолирано за всеки имот и само във връзка с необходимостта от застраховане на права върху него. В Съединените щати се обсъжда въпросът за използването на тези материали за разработване на публични информационни системи, съдържащи данни за парцели.

Основните точки на тази дискусия са следните. През 1970-те години беше обмислена широкомащабна програма за модернизиране и интегриране на всички поземлени записи в архивите на съответните области, която включваше добавянето на значително количество подходящи данни, които преди това не бяха включени в никакви записи. През 1980-те години Северна Каролина узакони програма за поземлен регистър, за да предостави техническа и финансова помощ на развиващите се страни. С течение на времето, в няколко държави, акцентът беше поставен върху програма за регистриране на колети, основана на използването на идентификатора на всеки колет и техния централен индекс. Например, това беше направено в окръг Wyandotte, Канзас, където беше разработена система за регистриране на парцели. Основните компоненти на системата бяха картите на земните парцели, направени в мащаб 1:1200, подробна база данни, отнасяща се до характеристиките на 66 000 парцела. Системата работи и се актуализира ежедневно. Друг пример е системата, разработена в Лейн Каунти, Орегон. Всички координати и данни в системата се основават на един набор от базови карти и управление на координатите. Системата има характер на многоцелева информационна система. Всички стопанства и парцели за земеползване на областта са включени в картотеката на поземлените парцели. Информационните слоеве включват карти на данъците и броя на парцелите, естеството на използването на земята, броя на жилищните единици, каталози на координатите на границите на земята. Освен това съдържа информация за данъци и оценка.

Счетоводно отчитане на недвижими имоти в страните от централноевропейската система за регистрация на права

В основата на най-модерните кадастрални системи, разпространени предимно в Европа

Принципите на френския кадастър, въведени от Наполеон през 1807 г., се основават на принципите на френския кадастър. кадастрални карти, изготвени систематично за всеки район; кадастрални номера на недвижими имоти - уникален идентификационен код за всеки имот, който не се повтаря за друг имот в цялата страна през цялата му история.

Въпреки това, още през втората половина на XIX век. приоритет в това принадлежи на Германия и Швейцария. Освен това в тези страни обхватът на кадастъра е разширен, за да включи описанието на апартамент в кооперация и сграда, построена върху наета земя като обекти на права, което е необходимо за осигуряване на регистрацията на права върху тези обекти.

Основната задача на кадастъра е да опише имота в достатъчна степен, за да предотврати всички възможни недоразумения относно собствеността на различните му части. На първо място, това се отнася до границите на земята. За разлика от плана на територията, направен специално за този обект, границата на всеки обект от кадастралната карта на града, района, микрорайона едновременно принадлежи на друг обект и служи за тяхното ограничаване, като предварително предлага решение на евентуален граничен конфликт .

Когато се разглежда френската система, трябва да се отбележи, че правото на недвижими имоти е надеждно защитено от системата за регистрация на права върху него, но това не е достатъчно за пълната защита на правото.

По този начин една пълноценна система за защита на правата върху недвижими имоти се състои от защита както на естеството на правата върху недвижими имоти (система за регистрация на права), така и на границите (състав) на недвижими имоти (кадастър на недвижими имоти). От това следва, че системата за кадастър на недвижимите имоти трябва да бъде толкова надеждна, колкото системата за регистрация на собствеността, а нейните записи и описания трябва да имат същата правна сила.

В идеалния случай и двете системи в организационен смисъл трябва да представляват едно цяло, обединено от единно законодателство и единна администрация. Основната тенденция в развитието на системата за защита на правата върху недвижими имоти е основното обединение на тези две системи. Това обаче не е лесно да се приложи на практика: тези системи се различават по специализация и области на дейност, тяхната автономност историческо развитие, както и правните структури и процедури възпрепятстват обединението.

В Германия, Австрия и Швейцария, Швеция и Финландия и много други европейски страни връзката между кадастъра и правния регистър е много тясна, а в Холандия тези системи вече са обединени в една организация.

В една идеална система за регистрация на недвижими имоти кадастърът на недвижимите имоти съдържа описания

обект на недвижим имот, необходим за недвусмисленото му идентифициране сред други обекти; регистърът на правата върху този обект съдържа описания на собственика на правата върху този обект, необходими за неговата недвусмислена идентификация, както и най-точното и недвусмислено описание на тези права. Кадастралните записи на недвижимите имоти, освен кадастралния номер, не съдържат записи, които да повтарят записите от регистъра на правата и обратно. Това е от основно значение, тъй като всеки запис в тези системи е правен по своята същност, като е старшият правен документ по отношение на всички други документи, които могат да бъдат представени като доказателство за правото на собственост.

Точно както в случая с регистрацията на права, кадастралната регистрация на недвижими имоти не може да бъде обременена с характеристики, които не са от съществено значение за идентифициране на обекта на правото. Например, площта на парцел по никакъв начин не показва самия парцел, тъй като може да има безкраен брой парцели със същата площ. В същото време добре описаните граници на обекта недвусмислено показват както обекта, така и неговите граници.

Принципно необходим конструктивен елемент на кадастъра на недвижимите имоти е присвояването на кадастрален номер на всеки имот. Този номер е уникален за всеки имот и не се повтаря за никой друг имот в цялата страна, нито сега, нито в бъдеще. Отредената му роля е следната. Вписванията в регистър на права изискват сигурност относно предмета, за който е регистрирано правото. Тази цел се изпълнява от кадастралния номер: той свързва всички материали на кадастъра на недвижимите имоти, регистъра на правата върху недвижими имоти и техните архиви, свързани с един обект на недвижим имот. Това е единствената информация за обекта, която трябва да се повтори в документите на кадастъра и регистъра на правата върху недвижимите имоти.

Парцелът, отразен в кадастъра, е клетка от кадастрална информация, която съдържа цялата информация, необходима за недвусмислено описание на имота, както графично, така и цифрово. Кадастралната карта е графично изображение само на това, което е от съществено значение за защитата на закона и данъчното облагане.

Тази карта съдържа земни граници. Всеки парцел има затворен контур от граници, в които се нанася кадастрален номер. Това е основният, но не и единственият информационен слой. За регистриране на правото може да е необходимо графично представяне на зоната за застрояване на сградата.

В границите на поземления парцел трябва да бъдат фиксирани границите на зони със специален правен режим по отношение на парцела като цяло, например сервитут. Тази зона може да бъде определена само по отношение на конкретен обект (сервитут, свързан с правото на преминаване през даден обект към съседен) или по отношение на обекти, които попадат в определен

нова териториална зона (например водозащитна зона). В последния случай територията на такава зона "припокрива" парцелите и техните граници, като правило, не съвпадат. В този случай може да има няколко такива зони; службите, които ги установяват и следят за спазването на съответния правен режим са различни и не са свързани помежду си. Тези зони могат да се появяват и изчезват, очертанията им могат да се променят, което налага да бъдат записани като отделни картографски слоеве.

Характерно за всички западноевропейски страни е, че кадастърът систематично обхваща цялата територия, като събраните и регистрирани данни се актуализират постоянно. Общата тенденция е, че базираната на поземлени единици фискална и правна кадастрална информация намира нарастващо търсене като основа на обща информационна система. Освен за първоначалното си предназначение, кадастралните карти се използват и за много други цели. В Швейцария например градовете изработват много точни общински карти въз основа на използването на кадастрална информация. Комбинирането на кадастрални проучвания с други видове широкомащабно картографиране на градски територии е обща тенденция и в други страни.

От скандинавските страни най-близо до системите, възприети в западноевропейските страни, е системата, използвана в Дания. Тази страна отдавна използва разширени кадастрални карти, покриващи цялата страна, които са свързани с общи справочни материали. Кадастралните проучвания, например при промяна на границите на парцелите, се извършват от частни геодезисти. Записите и кадастралните карти обаче се правят в централната правителствена служба Matrikel Kontoret, разположена в Копенхаген. Кадастърът е тясно свързан със системата за регистриране на права върху недвижими имоти.

Същата тясна връзка се открива в Швеция и Финландия, където системите за регистрация на собственост (права) се основават на кадастрални единици. Тук кадастрите са се развили постепенно, от прости записи, използвани за данъчни цели и слабо свързани с карти, до разгърнати системи с висока надеждност. В Швеция градските и селските системи вече са комбинирани в един общ регистър, докато във Финландия регистрацията все още се поддържа отделно за градските и селските райони.

В Швеция кадастърът в момента е интегриран с регистрационната система. Една обща агенция, наречена Централен съвет за събиране на данни за недвижими имоти (CFD), събира и предава избрана кадастрална информация и информация от регистъра на собствеността за автоматична обработка на данни. Събирането на данни все още се извършва от регионалните служби по кадастър и поземлена регистрация. Те имат автономни комуникационни канали с CFD и са упълномощени да правят промени в записите в случай на фрагментация на земята,

прехвърляне на собственост. От CFD се изисква да издава всички сертификати, както и да предоставя всички форми на комуникация с други органи, използващи информация за имоти. По този начин се избягва дублирането на работата. Освен това значително се намалява времето, необходимо за издаване на официални документи и издаването им на заинтересованите лица. В момента системата работи в по-голямата част от страната и ще бъде напълно завършена през следващите пет години.

Преди това Норвегия не е имала организирана кадастрална система. Вместо това имаше стара система, предназначени за използване за данъчни цели, само частично поддържани от карти. В момента в страната е въведена автоматизирана система GAB, която предоставя информация за поземлени имоти, адреси и сгради на заинтересованите страни.

Кадастър във Франция и в страни, използващи френския опит

Въпреки факта, че Франция се счита за историческо родно място на съвременния кадастър, на настоящ етапразвитие на страната, френският кадастър не може да се посочи като успешен пример.

Използваните в момента кадастрални планове са с различен произход. Половината от тях, предимно в селските райони, все още използват стари планове от времето на Наполеон, както и планове, съставени между 1930-1960 г. Другата половина се състои от нови планове, така наречените "редовни", защото отговарят на официалните технически стандарти; те са известни със своята голяма картографска точност. Представените в кадастъра площи се определят основно от „графично“ изчисление, а не в резултат на реално проучване. Така им липсва прецизността, пряко свързана с качеството на плана. Освен това държавните имоти не са отразени в кадастъра. Следователно има явна липса на кадастрална информация. Основната причина за това е акцентът върху фискалната функция на кадастъра. Ако държавата, като собственик на недвижими имоти, не е данъкоплатец, тя не е в регистъра на собствениците на недвижими имоти, следователно не може да има регистрация на недвижими имоти, които й принадлежат. Освен това има грешки, които са резултат от нерегистрирани промени (много километри инженерни мрежи не съществуват законно и следователно не могат, съгласно съществуващите правила, да фигурират в кадастралния план).

Целта на текущата реформа на френския кадастър е да се създаде документ, който да отговаря на стандартите на германския и швейцарския кадастър. За това се предполага пълна повторна проверка на всички обекти на недвижими имоти.

Френската система имаше значително влияние върху нейните бивши колонии, като повечето страни в Северна и Западна Африка. В тези страни

nah кадастрите и поземлените регистри (livre foncier) обикновено обхващат само малка част от земята, предимно в градските райони. Обикновено поземлената регистрация е регистрация на собственост, като всеки поземлен имот има отделна страница. Ако някой иска да регистрира правото си на земя, трябва да подаде молба до регистратора. След това заявлението му става официално за определен период от време, след което е необходимо да се извърши проучване на земята и демаркация в присъствието на съседи и други заинтересовани страни. След изтичане на срока за подаване на жалба, поземленият имот се вписва в регистъра, а на собственика му се издава удостоверение за собственост.

Испания и Италия също са повлияни от кадастъра на Наполеон. Тук бяха възприети системи, разработени на идентична основа. Испанската система обаче не осигурява цялостно национално покритие. Има слаба връзка между кадастъра на недвижимите имоти и вписването на права върху него. Двете регистрационни системи се контролират от различни органи, а описанията в регистъра на правата не винаги се отнасят за обектите, описани в кадастъра. По този начин връзката между кадастъра и регистъра се осигурява преди всичко не чрез посочване на парцелите, а чрез посочване на името на собственика, което е пречка за по-нататъшното интегриране на тези системи.

Кадастрите, използвани в Южна Европа, са по-фискални по природа, отколкото в Централна Европа. Тъй като сградите са важен обект на данъчно облагане, Италия създаде нов регистър на сградите като част от кадастъра. Гърция няма всеобхватен хомогенен национален кадастър, но проблемът се проучва и правителството може да вземе решение в близко бъдеще за създаване на национална система.

Счетоводство на недвижими имоти в системата на Торенс и приложението й в Англия

Системата за регистрация на права, въведена от Робърт Торенс, не изисква наличието на пълна кадастрална карта на страната или поне на определена територия. Основната характеристика на тази система е, че изследваната земя се идентифицира на карта на един имот, който е основната част от първия раздел на регистъра на собствеността. Този раздел предоставя подробна информация за имота, както и описание на земята, с подходящо посочване на зоните на сервитут, тежести и други условия. Можем да кажем, че кадастърът в този случай се състои от набор от първите раздели на регистъра на всички недвижими имоти, регистрирани в тази система. От една страна, този кадастър на недвижимите имоти не просто е обединен със системата за регистриране на правата, той представлява неразривно цяло с нея. От друга страна, кадастърът е лишен от очевидните предимства, които демонстрира солидната кадастрална карта. Това представлява известна непълнота

система Торенс и в същото време вероятно определя перспективите за нейното развитие. В момента Австралия въвежда систематична регистрация, която включва кадастрална картография.

Системата Torrens във версия, доста близка до оригинала, е възпроизведена в много бивши английски колонии, например в страните от Източна Африка, в отделни щати на САЩ и Канада, както и в Англия.

От 1853 г. Ordnance Survey, картографска организация, започва да издава таблети с топографска карта на цяла Англия в мащаб 1:2500 за селските райони и 1:1250 за градовете. Тази работа продължава до 1893 г. Картата служи като материал, върху който е възможно точно да се посочат границите на всеки недвижим имот. В съответствие със законите от 1925 г. тази карта е официалният източник на информация за недвижими имоти и се актуализира постоянно. Службата за управление на земите си взаимодейства с Имотния регистър (орган от системата за вписване на права върху недвижими имоти) и извършва ad hoc проучвания, т.е. във всеки отделен случай.

След като дадено място бъде определено за регистрация на собственост, всяко лице, което закупи нерегистрирана земя със свободна собственост или вземе нерегистриран лизинг за 40 или повече години, трябва да подаде заявление до Поземления регистър за регистрация на собственост в рамките на два месеца от датата на сключване на сделката. Същото задължително правило за регистрация се прилага и за последващи транзакции. В случай на първа регистрация, бившият собственик трябва да предостави на агенцията по вписванията достатъчно доказателства, че той действително има право на собственост върху имота и следователно е законен собственик на имота. След като даден имот бъде регистриран, правителството гарантира правото на собственост върху имота, както е показано в регистъра.

Системно и спорадично измерване на земята и регистрация на права върху недвижими имоти

От горния аналитичен преглед на системите за регистриране на права върху недвижими имоти и кадастралните системи може да се види колко трудно се е формирал опитът на съвременните икономически сили в търсенето на правното и организационно устройство на института на правата върху недвижими имоти, механизмите за неговото изграждане. Теоретиците за създаване на кадастрална система и регистриране на права върху недвижими имоти обръщат най-голямо внимание на въпроса за избора между спорадично и системно измерване на земята за целите на формирането на кадастър на недвижими имоти, както и спорадично и системно регистриране на права върху недвижими имоти.

Спорадични действия се разбират като измерване на земята или регистрация на права, които са предписани да се извършват на доброволна основа и / или на задължителна основа, но в някои специфични конкретни случаи, например при продажба на недвижими имоти.

Систематично се отнася до извършеното измерване на земята или регистрация на права

за всички имоти, които остават необособени или за които все още не са вписани права. Историята на разглежданата тема познава случаи, когато системно проучване и спорадична регистрация на права се извършват едновременно и обратно. Естествено, не само инициативата, но и финансирането на спорадични действия е поверено на заинтересовани лица - собственици на недвижими имоти, само държавни или местни органи на управление могат да инициират и финансират системни действия в съответствие с конкретна държавна програма. Това е причината този избор да е толкова труден.

През 1925 г. в Англия е въведен пакет от нови поземлени разпоредби. Един от тях беше Законът за поземлената регистрация, който предвиждаше задължителна (системна) регистрация на правата на собственост в определени региони. Тези региони постепенно се разширяват и сега обхващат цялата територия на Англия. Реалната регистрация обаче все още е спорадична, като правило правото се регистрира само когато имотът е продаден или е предмет на дългосрочно отдаване. Британците обаче продължават да се борят за победата на систематичен подход.

Систематичното формиране на кадастрална информация се извършва последователно, по тримесечия, в съответствие с предварително съставена програма. Систематично проучване (или приоритетно систематично проучване) може да бъде подложено не на цялата територия на страната, а на териториите, за които наличието на кадастрална информация е най-важно: градове и градове. В случай, че говорим за затворено териториално образувание (единичен град), приоритетните зони на проучване трябва да бъдат кварталите, където най-малко можете да очаквате масови частни инициативи за геодезия.

Систематичното формиране на кадастрална информация не изисква цялата информация, изисквана от кадастъра, да бъде формирана незабавно за всеки изследван имот. Измерването на обектите на недвижими имоти е слой, който трябва да се формира първо. Този слой е самостоятелна информационна стойност: след като обектите са разграничени, те, независимо от формата на собственост, получават възможност за самостоятелно вътрешно развитие, включително развитие, свързано с приключването на формирането на кадастрална информация.

Руски опит в кадастралната регистрация

В заключение, нека се обърнем към руските проблеми в областта на формирането на регистрация на права върху недвижими имоти.

Сравнявайки текста на руския закон „За регистрацията на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (наричан по-долу Закона) с горния преглед на световния опит, могат да се направят следните основни изводи:

1. Световният опит на държавното правоприлагане за укрепване на правото на недвижимо имущество, с цялото разнообразие от национални практики, ги свежда до само две системи на правния механизъм за укрепване на правата: система за регистриране на права върху недвижими имоти (регистрация на собственост система) или система за регистриране на документи, потвърждаващи правата върху недвижими имоти (действителна система за регистрация).

2. Гражданският кодекс (ГК), характерът на руската правна система недвусмислено показват решимостта на Русия да изгради система за регистриране на права върху недвижими имоти (система за регистриране на титуляри) като система за укрепване на правата върху недвижими имоти. Законът потвърди това намерение. Всички елементи на системата, провъзгласени от закона, се отнасят до елементите на системата за регистрация на права върху недвижими имоти. Освен това опитите да се ограничим до описание на обекта на регистрираните права само в първия раздел на регистъра правят вътрешния модел на системата близък до системата на Торенс.

3. Изграденият от закона механизъм страда от липсата на важни фундаментални разпоредби, което води до факта, че регистрационната система не може да изпълнява пълноценно функцията на система за укрепване на правото на недвижим имот. Световният опит в изграждането и функционирането на система за регистриране на права върху недвижими имоти показва логически обоснована минимално необходима система от институции за системата за регистриране на собствеността, основните характеристики на тази система. За пълнотата на руския механизъм на системата за регистрация на права, определен от закона и Гражданския кодекс, е необходимо да се консолидират следните принципи:

Принципът, според който правата на регистрирания в системата добросъвестен купувач се считат за абсолютни, не подлежат на оспорване дори в съда. Прилагането на този принцип противоречи на текста на чл. 302 „Вземане на собственост от добросъвестен приобретател” гл. 20 от ГК „Защита на правата на собственост и други вещни права”; Изкуство. 2, ал. 1 и чл. 12, ал. 8 от закона. Липсата на гаранции за добросъвестен купувач води до загуби не само на придобития имот, но и на последващи инвестиции, направени в него, включително заемни средства. На първо място, това, освен оборота на недвижими имоти, вреди на развитието на ипотечното кредитиране;

Принципът, че правата, загубени в резултат на дефекти в системата за регистрация, се компенсират от държавния компенсационен фонд, който е неразделна част от системата за регистрация. В класическия вариант на системата за регистрация на собственост се разграничават процедурите за първична и вторична регистрация. Руското законодателство не прави разлика в процедурите за регистрация.

4. Системата за регистрация на правата трябва да се основава на кадастъра на недвижимите имоти като система, която осигурява сигурността на обекта на правото. Кадастърът на недвижимите имоти може организационно да съществува като част (подразделение) на регистрационната система или като самостоятелна организация. Но за разлика от други кадастрални и информационни системи, тя като

регистърът на правата е отговорен пазител на правата. От това следва, че правният регистър и имотният кадастър са институционално взаимосвързани и по същество в лицето на собственика на недвижим имот са една организация, същите обосновки важат и за имотния кадастър, според които правният регистър се поддържа от институцията на правосъдието, подлежи на специална защита от правоприлагащите органи на държавата; лицата, които въвеждат, променят и заличават кадастрална информация, следва да подлежат на същите изисквания като за регистратора на права.

5. Първоначалното вписване на право трябва да бъде предшествано от процедура по образуване на обект на правото. Политическите насоки за опростяване на процедурите за приватизация и оборот на недвижими имоти обаче изискват възможността за регистриране на правото върху обекти, информация за които все още няма в кадастъра на недвижимите имоти.

6. Световната практика в изграждането на регистрационните системи идентифицира проблема с избора между т. нар. спорадичен и систематичен метод за формиране и попълване на кадастъра на недвижимите имоти, както и между спорадичен и системен метод за попълване на регистъра на права върху недвижими имоти. При спорадичния метод формирането на обект на недвижим имот или регистрация на права върху него се извършва, когато възникне необходимост от това от собственика, например по време на продажбата. Резултатите от този опит свидетелстват в полза на избора за системно попълване както на кадастъра, така и на регистъра на правата. Освен това попълването на кадастъра е приоритетна задача и може да се извърши по програма, която не е свързана с програмата за регистрация на права.

Методите за непрекъснато (систематично) формиране на обекти на недвижими имоти в конкретни срокове са много по-евтини от формирането на обекти на парче, с непрекъснато формиране граничните проблеми на съседни имоти се решават бързо. При спорадично образуване е вероятно собственик на имот, който започне да строи имота си по-късно от съседа си, да открие щети, нанесени му, дори ако преди това е договорил границата на съседа. При системно формиране може да се приложи политика за преразглеждане на границите на парцелите за действително ползване на земята, за да се коригират дефектите в планирането на парцелите, възникнали в резултат на неконтролирани процеси на земеползване; възможно е да се избегне появата на парцели с несигурна собственост, които нямат характеристики, които им позволяват да намерят употреба и следователно наемател или собственик.

Основната разлика между тези подходи е, че финансирането на процедурите за спорадично учредяване е на заинтересованите собственици, докато финансирането на системното учредяване може да се извършва само за сметка на държавата. Тези аргументи се оказаха решаващи при избора на титулна система за регистриране на права върху недвижими имоти в Русия.

Статията е получена на 9 юли 2013 г.

Библиографски списък

1. Никонов П.Н., Журавски Н.Н. Недвижими имоти, кадастър и световни системи за регистрация на права върху недвижими имоти. М.: Ексмо, 2011. 62 с.

2. Larsson G.L. Поземлена регистрация и кадастрална система. М.: Мир, 1991. 198 с.

3. Съвременна поземлена книга. Австрийско дружество за международно сътрудничество в нотариусите на Федералното министерство на правосъдието / прев. Център за икономически и правни технологии на пазара на недвижими имоти. М., 1992. 134 с.

4. Бретон Дж. Френски кадастър и числен национален план // Съвременни кадастрални системи: сб. отчет ХХ Международен конгрес. Мелбърн, 1994 г., стр. 178-193.

5. Дейвид Р., Жофре-Спиноза К. Основни правни системи на настоящето. М.: Интерн. отношения, 1996. 227 с.

6. За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях: feder. Закон от 17 юни 1997 г. № 122 FZ // Российская газета. 1997. 30 юли.

7. Граждански кодекс Руска федерация: федер. Закон от 30 ноември 1994 г. № 51 FZ // SPS ConsultantPlus [Електронен ресурс]. URL:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_153956/

8. Дмитриев G.I., Rush N.A. Сравнителен анализмодерни системи за регистрация на права върху недвижими имоти // Съвременни технологии. Системен анализ. Моделиране. 2013. № 2 (38). стр. 251-259.

ИКОНОМИЧЕСКИ ПОТЕНЦИАЛ НА КРАСНОДАРСКИ КРАЙ

© И.Ю. Захарова1

Южен институт по мениджмънт,

350040, Русия, Краснодар, ул. Ставрополская, 216.

Извършен е анализ на икономическия потенциал Краснодарски край, който се състои от няколко компонента: природно-ресурсен потенциал; развит индустриален и селскостопански сектор; развита инфраструктура; потенциал на трудовите ресурси; институционална и правна рамка, която допринася за развитието на икономиката на региона; благоприятен инвестиционен климат. Формулирани са изводи, които разкриват възможностите за реализиране на инвестиционни проекти във всеки от отраслите на региона. Раздел. 4. Библиография. 3 имена

Ключови думи: икономически потенциал; природно-ресурсен потенциал; инвестиционен климат.

ИКОНОМИЧЕСКИ КАПАЦИТЕТ НА КРАСНОДАРСКИ КРАЙ И.Ю. Захарова

Южен институт по мениджмънт,

ул. Ставрополская 216, Краснодар, 350040, Русия.

Статията анализира икономическия капацитет на Краснодарския край, който включва природен и ресурсен потенциал, развит индустриален и аграрен сектор, развита инфраструктура, потенциал на трудовите ресурси, институционална и правна база, която насърчава развитието на регионалната икономика и благоприятен инвестиционен климат. Формулирани са изводи, разкриващи възможностите за реализация на инвестиционни проекти във всеки от регионалните отрасли. 4 маси. 3 източника.

Ключови думи: икономически потенциал; природен и ресурсен потенциал; инвестиционен климат.

Краснодарският край е южен регион на Русия. Заема площ от 76 хиляди km2, или 0,4% от цялата територия на Русия. На североизток регионът граничи с Ростовска област, на изток - със Ставрополския край, на юг - с Грузия. От северозапад и югозапад територията на региона се измива от Азовско и Черно море.

Икономическият потенциал на територията се състои от следните фактори:

1) потенциал на природните ресурси;

2) развити промишлени и селскостопански сектори;

3) развита инфраструктура;

4) потенциала на трудовите ресурси;

5) институционална и правна рамка, която допринася за развитието на икономиката на региона;

6) благоприятен инвестиционен климат.

Природен ресурсен потенциал на Краснодарския край

Топло умерен климатв комбинация с равнинната територия на север благоприятства развитието на аграрния комплекс, субтропичния климат на Черноморското крайбрежие - развитието на бански, плажен и здравен туризъм, планинския и предпланинския климат на юг от Краснодарския край. - развитието на планинския туризъм.

На територията на Кубан има находища на повече от 60 вида минерали. Нефт, газ, пясъчник, мергел, мрамор, варовик са от промишлено значение. В момента на територията на региона се разработват 68 нефтени находища. Термални и минерални води се срещат в Азово-Кубанския басейн (Йейск, Приморско-Ахтарск, Горя-

1Захарова Ирина Юриевна, кандидат на икономическите науки, доцент на катедра „Хотелиерски и туристически бизнес“, тел.: 89054723079, e-mail: [имейл защитен]

Захарова Ирина, кандидат на икономическите науки, доцент на катедра „Хотелиерство и туризъм“, тел.: 89054723079, e-mail: [имейл защитен]

Едно от условията за нормалното функциониране на пазара на недвижими имоти е публичността, публичността на правата върху недвижими имоти. Следователно за всички сделки с недвижими имоти е необходим специален правен режим. На първо място, държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях.

Системата за държавна регистрация на права и сделки с недвижими имоти е необходим елемент от функционирането на пазара на недвижими имоти, осигуряващ идентифицирането на обект на недвижими имоти и обект на право върху него и позволява:

· създаване на система за данъчно облагане на недвижими имоти;

гарантира сигурността на транзакциите чрез предоставяне на гаранции на приобретателя на права, че придобиването е извършено от надлежния собственик на тези права;

фиксира момента на прехвърляне на права върху собственост, а оттам и ползите и рисковете, свързани с притежаването на права върху недвижими имоти.

Формирането на съвременните системи за държавна регистрация е преминало през много дълъг път на развитие и носи ясен отпечатък от характеристиките на историческия процес в определена страна или група държави.

Историята на възникването и развитието на системата за регистрация на недвижими имоти

Първоначално, с ниската динамика на движението на населението и рядкостта на сделките с недвижими имоти, доказателствата за уважавани съседи в определено населено място бяха достатъчна основа за признаване на права върху земя.

С разрастването на оборота на недвижимите имоти възникна необходимостта от специален правен режим на тези права. В древна Гърция стълб (ипотека) се поставя върху земята на длъжник, който залага земята си, за да обезпечи дълг.

По-късно се появяват специални ипотечни книги. Първата система от поземлени книги съществува още през 1 век. пр.н.е. в Египет (римска провинция).

Ипотечната книга съдържаше цялата необходима информация за недвижимия имот и неговите собственици. Те съдържат описание на икономическия и правен статут на всяко имение, намиращо се в тази област. Благодарение на това кредиторът при сключване на кредитна сделка може да установи стойността на заложената вещ и степента на имуществената отговорност на кредитополучателя. Така кредиторът си осигурил солидно ипотечно обезпечение на издадените от него парични задължения.

Важна разлика между законодателствата е начинът, по който се водят записи, или по имената на собствениците, или по имената на недвижимите имоти.

При първата система, приета във Франция, всеки собственик получаваше специален лист. Недостатъкът на тази система беше, че купувачите на недвижими имоти или ипотекарите се интересуваха от състоянието и собствеността на дадения имот или къща, а не от състоянието на собственика.

Следователно германската система разпределя лист в книгите за всяко имение или къща. Листът беше разделен на колони, които посочваха името и местоположението на имота, икономическия състав, името на собственика, всички вещни права върху този имот, принадлежащи на други лица; дългове, обезпечени с ипотеката на този имот.

Ипотечните книги трябваше да имат характера и автентичността на официални актове. Следователно те бяха ръководени от официални институции. Например съдилища, граждански колегии в провинциалните градове или специално създадени ипотечни служби в столиците. Вписванията в ипотечните книги са доказателствени по всички имуществени спорове. Тези институции обаче отговаряха само за правилността на воденето на ипотечни книги, а не за правилността на акта, въз основа на който са извършени съответните вписвания. Ипотеката се вписваше в ипотечните книги или по искане на лицето, вписано в книгата като собственик, или с влязла в сила съдебна присъда.

Правното значение на ипотечните книги е, че правото на собственост върху недвижим имот възниква от икономически субект от момента, в който са направени специални записи в ипотечните книги. Това беше важно за разрешаване на спорове в случай на сблъсък на права върху недвижими имоти от няколко кредитори.

По силата на принципа на публичност прегледът на ипотечните книги и получаването на извлечение от тях бяха достъпни за всеки, който се интересува от това.

Всички местни ипотечни трезори предоставиха информация за състоянието на всеки имот и свързаните с него задължения на Централния ипотечен трезор за съставянето на общи местни списъци за страната като цяло.

Следващата стъпка беше създаването на система за регистрация на недвижими имоти.

На 29 октомври 1830 г. е приет Хесенският закон, според който описанието на недвижимите имоти се извършва въз основа на топографски карти.

На 31 март 1834 г. пруският закон въвежда връзката на ипотечната система с кадастралната система.

Решаването на този проблем в Холандия заслужава специално внимание. Територията на страната беше разделена на 32 области. Във всяка от тях е имало складово помещение за ипотеки и имотен регистър, съставен от Министерството на финансите. Извършването на промени в кадастъра беше поверено на отдел „Ипотеки“. Всяко местно описание е имало собствен регистър с имената на собствениците, посочващ титлата, занаята или занятието, местожителството на собственика на земята. Под тези данни са поставени номерата на участъците от кадастъра. Регистърът включва също:

собственост на акта за придобиване на недвижим имот;

стойността на имота;

дата и номер на регистъра;

дата на искове срещу собственика на имота, размери и срокове за изплащането им.

Друг лист изброява имуществените права, свързани със земя и сгради, сумата на дълга с посочване на участващите лица, датата и номера на представяне на тези права, броя на плащанията, изплащането на определените имуществени права и ограниченията върху права на собственост.

На 26 март 1855 г. във Франция и Прусия едновременно се провежда ипотечна реформа, която въвежда нова разпоредба, според която местните ипотечни книги започват да отразяват не само всяко прехвърляне на недвижими имоти от един собственик на друг, но и всички ограничения върху неговите права.използване. В противен случай придобитите права върху недвижими имоти се считаха за недействителни.

Системата за регистриране на права върху недвижими имоти изпълнява напълно ролята на гарант само ако е в състояние да гарантира правата върху недвижими имоти за своя добросъвестен купувач. За целта трябва да установи и потвърди:

Надеждност, чистота и пълнота на информацията за имота;

Правомощията на продавача

Чистота и пълна сигурност на прехвърлените права.

В световната практика днес има три начина за предоставяне на такива гаранции, въз основа на които са създадени три различни системи за регистриране на права върху недвижими имоти:

1. Система на правния кадастър.

2. Регистрация на право на собственост (заглавие за земя) - система Torrens (име на създателя).

З. Регистрация на актове.

Система на правния кадастървалиден в повечето европейски страни (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и др.). Осигурява висока степен на надеждност и сигурност на сделките с недвижими имоти поради дългогодишното съществуване на изградена система за събиране и актуализиране на данни:

· за парцелите (техните топографски характеристики, естеството на тяхното използване, площта, сградите, разположени върху тях);

относно прехвърлянето на права върху тях;

относно собствениците на земя.

За да се създаде тази система, е необходимо много години и дори векове (ако имаме предвид, че недвижимите имоти не навлизат на пазара толкова често, колкото други стоки) натрупване на информация.

Регистрация на документ за собственоствключва задълбочено проучване и описание на обекта (неговата правна история, топографски и други физически характеристики) и формирането на тази основа на правно валидно право на собственост. В този случай държавата гарантира законността на правото на собственост (правото на собственост) и го формализира при прехвърляне на правата на нов собственик. Тази система е разпространена в Канада, Австралия, Нова Зеландия. Имаше опити да бъде въведен в САЩ. Те обаче бяха извършени на доброволни начала.

Тази система включва значителни разходи за топографски изследвания и описания, за изучаване на историята на прехвърляне на права и наличието на тежести, както и създаването на застрахователен фонд, който предоставя допълнителни гаранции за добросъвестните купувачи в случай на грешки от страна на държавните органи. при проверка на заглавието. Именно това обстоятелство постави основата на друга система за регистрация, която е характерна за повечето американски щати.

Регистрация на актове. Документите, подадени до органите за държавна регистрация, не се проверяват. Регистрация означава, че прехвърленото право на собственост отговаря на сегашната си форма и самият акт на прехвърляне е правно валиден. В същото време държавата не поема отговорност за "чистотата на титлата". Гаранции при такава система за регистрация се постигат чрез допълването й със застраховка за дефекти на собствеността от специализирани застрахователни компании.

Такива „титулярни“ застрахователни компании провеждат собствено счетоводство и проучване на парцели, изучават процесите на прехвърляне на права върху недвижими имоти, което им дава основа за застраховане на права върху недвижими имоти. Тази система за регистрация е много по-евтина за правителството, отколкото беше обсъждано по-рано, но е по-скъпа за купувачите на имоти. В крайна сметка този вариант е и по-скъп за обществото, тъй като информационните бази, натрупани от застрахователните компании, са изолирани една от друга и, разбира се, недостъпни за трети страни.

Историята на развитието на системата за държавна регистрация на недвижими имоти в Русия

В Русия историята на държавната регистрация на права върху недвижими имоти започва през 16 век.

1. През XVI век. беше въведена процедура, изискваща представяне на менителници (договори за продажба на земя) в поръчките.

2. През XVII век. въведена е практиката за издаване на сертификати на приобретателя на земя, в които се записва стойността на придобития имот и бившия собственик. В същото време актовете за продажба, замяна, дарение на земя са записани в Местния ред, а сделките с дворове, сгради - в Земския. Получаването на сертификат не беше задължително, но липсата му имаше своите негативни последици. Според Кодекса от 1649 г., в случай на продажба на едно и също наследство на различни лица, правата на собственост се признават не за този, чиято сметка за продажба е направена по-рано, а за този, който преди това се е „занимавал“ с имоти. По този начин получаването на сертификат беше потвърждение за прехвърлянето на права върху недвижими имоти.

3. По времето на Петър I е въведена нова, "крепостна" процедура за регистриране на права върху недвижими имоти и е създаден специален орган - Камарата на крепостните дела, където трябва да се извършват всички сделки с недвижими имоти, при сключването на от които всеки акт се вписвал в специални "крепостнически книги".

4. През 1775 г. е приет Кодексът на провинциите (времето на Екатерина II). Изпълнението на крепостническите актове беше поверено на гражданските палати в провинциите и окръжните съдилища, при които бяха създадени институции по крепостните дела.

5. През 1866 г. е приет Правилник за нотариалната част, според който задължението за удостоверяване и вписване на сделки с недвижими имоти е възложено на нотариусите. Сделките започнаха да се извършват от нотариус на място и да се одобряват от старши нотариус по местонахождение на имота. Едва след това потвърждение са придобити правата върху недвижими имоти. Старшият нотариус на областта (окръг, област или провинциален град) беше длъжен да извърши:

· „поземлена книга“, в която се съдържали одобрени от него документи по сделки с недвижими имоти;

· регистър на крепостните актове, съдържащ информация за характеристиките на недвижимите имоти, собственика, ограниченията на правата на собственост, обезпечения и др.

До 1891 г. регистърът се води по собственици, а след 1891 г. по недвижими имоти. Така сделка, чийто предмет е недвижим имот, може да се извърши навсякъде, но правата по нея се прехвърлят само след одобрение от старши нотариус по местонахождението на имота. В същото време, преди да одобри сделката, старшият нотариус е длъжен да провери:

автентичността на представеното му извлечение по сделката от нотариус по местонахождение;

Съответствие на сделката с действащото законодателство;

права на лицето, което отчуждава недвижим имот;

· липсата на пречки за отчуждаване на недвижими имоти поради забрани и др.

Създаване на система за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях в Руската федерация

Задачата за неговото формиране е поставена за първи път в Гражданския кодекс на Руската федерация, приет през 1994 г. Той установи следните разпоредби:

1. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

2. Изпълнението на договора за продажба на недвижим имот от страните преди държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността не е основание за промяна на отношенията им с трети страни.

3. В случай, че една от страните избегне държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижим имот, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за държавна регистрация на прехвърлянето на собственост. Страната, която неоснователно избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, трябва да компенсира другата страна за загубите, причинени от забавянето на регистрацията.

В развитието на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация през 1997 г. беше приет Законът „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (влезе в сила през 1998 г.) Той включваше:

1. Дава се дефиниция на държавна регистрация (правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникването, ограничаването (обременяването с тежести), прехвърлянето или прекратяването на права върху недвижими имоти).

2. Отбелязва се, че на държавна регистрация подлежат:

право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти;

Всички сделки с недвижими имоти, включително покупко-продажба, дарение, замяна, залог (ипотека), лизинг, доверително управление и др.

3. Предвижда се поддържането на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях на цялата територия на Руската федерация.

4. Процедурата за държавна регистрация е посочена (на мястото на недвижимия имот).

5. Описана е процедурата за получаване на информация за правата върху недвижими имоти от заинтересовани организации и лица.

6. Предвижда се създаване на кадастрална система за вписване на права върху недвижими имоти.

В момента се извършва кадастрално и техническо осчетоводяване (инвентаризация) на имота. За целта се извършва описание и индивидуализация на всеки недвижим имот (парцел, сграда, постройка, жилищни или нежилищни помещения).

В резултат на това той получава такива характеристики, които позволяват да бъде недвусмислено разграничен от другите обекти на недвижими имоти. Отчитането на обект на недвижим имот се придружава от присвояване на кадастрален номер към него.

Кадастралният номер на сграда или постройка се състои от кадастралния номер на поземления имот, върху който е разположена сградата или постройката, и инвентарния номер на сградата или постройката.

Кадастралният номер на помещение в сграда или постройка се състои от кадастралния номер на сградата или постройката и инвентарния номер на помещението.

За всеки регистрационен район се води кадастрална регистрация. Регистрационен район - територията, на която функционира съдебната институция, която извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Регистрационни райони се създават от съставните образувания на Руската федерация в границите, като правило, съвпадащи с границите на административно-териториалните единици.

дипломна работа

1.3 Принципи на отчитане на държавното имущество и неговото предназначение

Първоначалният елемент от изграждането на система за управление, основата за вземане на управленски решения за разпореждане с държавна собственост е информацията за състоянието на собствеността. Основен източник на такава информация е регистърът на държавната собственост.

Регистърът означава Информационна система, включително набор от държавни бази данни, изградени на единни методологични и софтуерни и технически принципи, които съдържат списък на счетоводните обекти и данни за тях, които трябва да бъдат записани в Държавния регистър на базите данни и банките с данни:

1) земя, собственост на държавата;

2) горски, подпочвени, водни обекти и други природни обекти (ресурси) държавна собственост;

3) имущество, предоставено чрез право на икономическо управление на държавно унитарно предприятие или чрез право на оперативно управление на федерално държавно предприятие или държавна институция, или предприятие, собственост на федералното правителство, като имуществени комплекси;

4) държавни дялове (акции, вноски) на стопански дружества и партньорства, както и тяхното имущество, което не е включено в уставния (дялов) капитал;

5) друго недвижимо и движимо имущество, включително прехвърлено за ползване, наем, залог и други обстоятелства.

Данните за счетоводните обекти са информация, характеризираща тези обекти: местоположение, цена, тежести и др.

Основната задача на регионалните органи за управление на собствеността е пълното отчитане на материални и нематериални обекти, принадлежащи на различни собственици и намиращи се в района. Решава се с помощта на Единния регистър на имуществените обекти (EROS), разположени в границите на региона, територията или други субекти на федерацията. Този регистър трябва да включва всички имоти, намиращи се в района.

На първия етап е необходимо да се осигури пълно отчитане на всички обекти, разположени на територията на региона и включени във федералната собственост, собственост на субектите на федерацията, общини, физически лица и други категории собственици. Тази задача включва извършването на цялостна инвентаризация на обектите на "регионална собственост", независимо от това дали принадлежат на един или друг собственик, икономически сектор или материална форма.

Изпълнението на тази задача е възможно само с участието на множество държавни и общински органи, упълномощени да водят специализирана отчетност на съответните материални и нематериални обекти.

Без предварителна систематизация на предприятия, организации и други собственици, както и тяхната собственост, по определени критерии, интегрирането на информационни потоци от различни отдели обективно ще доведе до повторно преброяване на редица обекти на собственост или до тяхното пропускане. Следователно дефинирането на стойността на "регионална собственост" изисква предварително групиране на цялото разнообразие от обекти, принадлежащи на различни собственици и разположени в границите на региона.

Опитите за такава систематизация се предприемат от държавните статистически органи, но съществуващите класификатори не са адаптирани за глобалната информатизация на толкова сложни явления като отношенията на собственост.

UROS трябва да има не само информационно съдържание, но и формата на правен документ: специализираният счетоводен орган трябва да отговаря за достоверността и навременността на информацията, предавана на банката данни; от друга страна, обективността на данните, предоставяни на потребителите, се гарантира от регистратора. Като такъв изглежда трябва да действа органът на държавната администрация, който регулира определени имуществени отношения на територията на района - Комисията за управление на държавната собственост, тъй като тя е единственото подразделение на областната администрация, което пряко представлява интересите на собственици на значителна част от регионалната собственост, т.е. има право да се разпорежда с имуществото си от името на собствениците.

Предимствата на Единния регистър се състоят не само във възможността да отговори на нуждите на по-широк кръг потребители, но и в по-голямата точност и обективност на съдържанието, което се осигурява чрез хармонизиране и кръстосана проверка на данните на различни ведомства. Тези предимства са важни за всички потребителски групи и на първо място за данъчните власти. С течение на времето, очевидно, необходимостта от паралелна поддръжка на ведомствени бази данни може да изчезне (или да бъде значително намалена), което също ще доведе до значителни икономии на разходи.

Задачата за систематизация в UROS по принцип може да бъде решена въз основа на класификацията на целия набор от обекти на регионална собственост. Отделяйки по време на инвентаризацията в общия набор от обекти, първоначално тези, които принадлежат на физически или юридически лица (както и приравнени към тях), е възможно да се разграничи целият регистър само на две части (класове): собствеността на юридическите юридически или физически лица. В същото време всички обекти, които образуват единен имуществен комплекс на всяко юридическо или физическо лице, са включени в UROS като едно предприятие (организация), без разграничение на подкласове (материални и нематериални обекти), групи и подгрупи. Това значително опростява счетоводството и формата на UROS и най-важното, изключва повторното преброяване на имуществени обекти, тъй като счетоводството на юридически и физически лица - собственици, например недвижими имоти, е организирано несравнимо по-ясно от всяко имущество. По този начин предложената класификация на обектите на регионална собственост не само намира практическа употреба, но също така дава възможност да се получат по-точни данни за размера на националното богатство, намиращо се в региона, на по-ниска цена.

Когато включвате определени параметри в характеристиките на обект, вписан в Единния регистър, трябва да се ръководите от целевата настройка и списъка от задачи, които трябва да бъдат решени, най-важните от които са следните:

Изчисляване на размера и структурата на регионалната собственост, както към определен момент, така и в динамика през изследвания период. Тези данни могат да бъдат представени като вид баланс на регионалната собственост, който ще отразява движението на съставните му части в контекста на формите и разновидностите. Решаването на този проблем в статика (в определен момент) и наблюдението на размера и структурата на регионалната собственост в динамика е в основата на държавното управление на процеса на трансформация на отношенията на собственост (раздържавяване, приватизация, национализация) и използването им за стимулиране на повишаване на ефективността на регионалната икономика.

Определяне, въз основа на решаването на предходната задача, величината на икономическия потенциал на региона, неговите компоненти (природно-екологичен, ресурсно-производствен и ресурсно-трудов потенциал), както и неговата структура и динамика - както в абсолютна стойност ( стойност) и относително изражение (изчислено на 1 или 1 хил. души). Увеличаването на размера на икономическия потенциал, подобряването на неговата структура (увеличаване на дела на производството и интелектуалните компоненти) показва увеличаване на възможностите на тази територия и следователно подобряване на системата за държавно управление на развитие на икономиката на региона, което ни позволява да преминем към решаването на следващия проблем.

Подобряване на качеството на управление на регионалната икономика, което се отразява в повишаване на ефективността на последната.

Трябва да се отбележи, че тези задачи не са били решени досега в практиката на управление на регионалната икономика. Тяхната формулировка е с перспективен характер, като тук е направен опит да се разгледат само част от проблемите, свързани с тях. Сред другите задачи е необходимо да се назоват: увеличаване на приходната част на регионалните и местните бюджети чрез изясняване на данъчната основа, регулиране на развитието на пазара на недвижими имоти и др.

Като се има предвид наборът от задачи, които трябва да бъдат решени, характеристиките на обекта на регионална собственост трябва да включват по-специално следните параметри:

Общи данни за собственика: наименование, съдебен адрес, адрес на изпълнителния орган, телефон (телетайп, телефакс, електронна поща), дата на регистрация, регистрационен номер, регистриращ орган, специализиран счетоводен орган, кодове по съответните класификатори (EGRPO). , OKPO, OKATO, OKOGU , OKDP, KOPF, TIN в съответствие с GRN), форма на собственост (в съответствие с CFS): за чуждестранни юридически и физически лица допълнително се посочва кодът OKSM. Тази информация ви позволява да идентифицирате обекта по различни критерии, включително вида и формата на собственост.

Данни за разходните характеристики на обекта: балансова или пазарна стойност (с посочване на неговия вид) на имота към 1 януари всяка година.

Информация за дела на различните собственици в стойността на обекта, който се взема предвид, както и за приноса на последния към стойността на други обекти на собственост. Тези данни позволяват да се разграничи имуществото на различни юридически и физически лица.

Показатели, характеризиращи дейността на юридическите (физическите) лица: приходи от продажби или подобни показатели, разходи за икономически елементи, печалба (загуба) и др.

Друга информация от регистри (кадастри), поддържани от специализирани счетоводни органи. Тази информация се включва в базата данни EROS само ако е икономически целесъобразно да се съхранява и обработва допълнителна информация. За да се поддържа актуален единният регистър на имуществените обекти, вписаната информация трябва редовно да се актуализира в съответствие с годишните отчети на предприятията и организациите. В това отношение най-важна роля трябва да играят регионалните органи на държавната статистика.

Анализ на дейността на Комитета за управление на собствеността и поземлените отношения на град Челябинск по отчитането на общинската собственост

Държавен поземлен кадастър

Придобиването на права върху поземлени имоти, сделките с тях и държавната регистрация са възможни само след държавната кадастрална регистрация на поземлени имоти. В съответствие с чл.

Държавната кадастрална регистрация на поземлен имот е процедура за въвеждане и регистриране на информация за поземлен имот в държавния поземлен регистър въз основа на данни ...

Държавна кадастрална регистрация на поземлени имоти в град Енгелс, Саратовска област

2.1.1 Кадастрално разделение на територията на град Енгелс. Кадастралното разделяне на територията на Руската федерация е извършено въз основа и в съответствие с Постановление на правителството на Руската федерация от 6 септември 2002 г. ...

Дейности на Министерството на собствеността и поземлените отношения на Чувашката република

Инспекторат на Министерството на данъците и таксите

Отдел за счетоводство и камерални проверки индивидуални предприемачие независимо структурно подразделение на Федералната данъчна служба на Русия № 11 за Пермския край на град Соликамск. В своята работа отделът се ръководи от Конституцията на Руската федерация ...

Образуване на нови обекти на кадастрална регистрация в кадастралния район

За да присвои кадастрални номера на обекти на недвижими имоти, органът за кадастрална регистрация (Rosreestr) извършва кадастрално разделяне на територията на Руската федерация на кадастрални райони ...

Изготвяне на документи за държавна кадастрална регистрация на поземлени имоти

В съответствие с член 16 от Федералния закон № 221-FZ, основанията за кадастрална регистрация са: а) Кадастралната регистрация се извършва във връзка с образуването или създаването на обект на недвижим имот (регистрация на ON) ...

Процедурата за приватизация на държавна и общинска собственост

Съгласно закона „За приватизацията на държавна и общинска собственост“ от 21 декември 2001 г. № 178-FZ, приватизацията на държавна и общинска собственост означава отчуждаване на имущество срещу обезщетение ...

Правна уредба на кадастралната регистрация на обекти на капитално строителство

Кодекси на Руската федерация: § Жилищен кодекс на Руската федерация § Градоустройствен кодекс на Руската федерация § Граждански кодекс на Руската федерация Федерални закони на Руската федерация: § от 24.07...

Приватизацията като елемент от системата за управление на държавната собственост

Целите, задачите и принципите на приватизацията на държавната собственост на Чувашката република са добре разкрити в Прогнозния план (програма) за приватизация на държавната собственост на Чувашката република...

Изясняване на местоположението на границите и площта на парцела

Кадастърът регулира сделките с недвижими имоти. Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, отделни водни тела и всичко, което е здраво свързано със земята, включително обекти ...

Отчитане на държавното имущество

В областта на държавното счетоводство активно се работи за разработване на универсален софтуерен продукт за оптимизиране на работата по счетоводството на държавната собственост. И така, според резултатите от състезанието ...

В най-простата си интерпретация собствеността означава принадлежност на вещи, материални, духовни, информационни ценности на определени лица: индивиди, семейства, организации, социални групи, държава, общество...

Счетоводство и контрол в системата за управление на държавната собственост

Лекция1 Основни положения за формиране на система за счетоводство и регистрация на обекти на недвижими имоти

Понятие за кадастър и регистрация, цели и принципи, обект и субекти. Съдържанието на кадастъра.

Признаването и потвърждаването от държавата на факта на възникване, прехвърляне или прекратяване на права върху недвижими имоти също предоставя допълнителни гаранции за защита на интересите на гражданите, юридически лицаособено в икономика в преход. В допълнение, държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях допринася за формирането на нормално цивилизовано гражданско обращение на недвижими имоти.

Първата работа по регистрация на земята започва да се извършва през 9-11 век. В "Руската правда" на Ярослав Мъдри (1016 г.) се споменава разделението на земите по видове земи и се споменават гранични знаци. Първите количествени и качествени преброявания на земята датират от 12 век.

Най-старите кадастрални документи, достигнали до нас, са описания на земите на татаро-монголското иго (XIII - XV век) - които дори след освобождението дълго време са служили като поземлени записи на московските князе.

С царуването на Иван III (1462-1505) е въведена система на земевладение (предоставяне на имоти за служебен живот на държавата), което предизвиква чести преброявания и развитие на земемерството, така че до средата на 16 век почти бяха описани всички земи на Русия.

Но до средата на 16 век собствеността върху земята и поземлените отношения бяха много объркани, новоприсъединените към Русия земи не бяха описани. През 1566 г. е създаден Местният ред за описване на земите, който съчетава всички кадастрални и земемерни работи. В него се водеха поземлени книги, вписваше се прехвърляне на земя, решаваха се поземлени спорове.

По време на управлението на Петър I специален указ рационализира прехвърлянето на права върху недвижими имоти по време на наследяване, като в същото време във връзка с въвеждането на данък върху населението описанието и оценката на земята практически престанаха.

През 1765 г. (при Екатерина II) е извършено общо проучване на земята, което допринесе за укрепването на правата на собственост върху земята.

През 1837 г. новосформираното Министерство на държавните имоти започва да разработва нов поземлен кадастър, а през 1859 г. издава Инструкция за оценка на държавните земи, появява се понятието сервитут. През 1881 г. е въведена ипотечна система (чрез селската поземлена банка).

След Октомврийската революция поземлените отношения се промениха драстично. Поземленият кодекс от 1922 г. ясно дефинира изключителната държавна собственост върху земята, осигурявайки правата на гражданите за трудово използване на селските земи. Държавната поземлена регистрация, администрирана от Народния комисариат на земеделието, беше разделена на основна и текуща. На участниците в земеустройството са издадени заверени документи.

През 1954 г. е създадена единна система за регистриране на поземления фонд на СССР и регистрация на земеползвателите. През 1956 г. са въведени нови поземлени кадастрални документи: акт за право на ползване на земя и Държавна книга за регистрация на земеползвателите. През 1961 г. резолюцията на Съвета на министрите на СССР „За подобряване на държавното отчитане на земята и нейното използване в селското стопанство“ очерта разработването на поземлен кадастър, който предвижда държавна регистрация на използването на земята, отчитайки количеството и качеството на земя.

През 1970 г. е приет Поземленият кодекс на RSFSR, който съществува до 1990 г., където нормите за регистрация на земеползването са дублирани. Данните за поземлената регистрация имаха правна сила, регистрацията беше извършена съгласно условията за използване на земята: неограничено и временно. Държавната регистрация беше извършена в областния изпълнителен комитет и градския изпълнителен комитет за категории земя.

Изчезването на монополното право на държавна собственост върху земята доведе до разширяване на поземлените права на гражданите и юридическите лица. Имаше нужда от преразглеждане на основите на счетоводството и регистрацията на поземлени имоти. За кратко време са приети над 50 нормативни документа за провеждане на поземлената реформа.

На 27 октомври 1993 г. е издаден Указ на президента на Руската федерация „За регулиране на поземлените отношения и развитието на аграрната реформа в Русия“, който потвърждава правото на гражданите и юридическите лица да се разпореждат с притежаваните от тях земи. , включително продажба, наследяване, дарение, отдаване под наем, залог и наем, замяна и др.

Този указ въведе нова система за регистрация на права върху земя, според която на собственика трябваше да бъде издаден сертификат за собственост върху земя, подлежащ на регистрация в Регистрационна (поземлена) книга. Такива сертификати (както в случай на първоначално предоставяне на парцел по време на приватизация, така и в случай на прехвърляне на права по време на продажба и покупка или по друг начин) са издадени от Комитета на Руската федерация по земни ресурси и управление на земята ( Роскомзем).

През 1993 г. е подписан Указ на президента на Руската федерация „За държавния поземлен кадастър и регистрация на документи за права върху недвижими имоти“. Въз основа на неговите разпоредби на Roskomzem и неговите териториални органи бяха натоварени:

Организиране на поддържането на многофункционалния Държавен поземлен кадастър;

Регистрация и оформяне на документи за права върху парцели и недвижими имоти, тясно свързани със земята.

Поддържане на Поземлена книга.

В изпълнение на този указ специалистите на Roskomzem разработиха редица регулаторни документи за поддържане на поземлена регистрация и счетоводство, по-специално беше предвидено на всеки парцел да бъде присвоен уникален кадастрален номер.

До 2000 г. Имотният регистър се състои от следните части:

Регистрацията на собствеността върху земята и използването на земята е запис в документите на установената извадка от информация за поземлени парцели, което дава възможност недвусмислено да се фиксира техният правен статут, качествени, количествени, разходни характеристики, географски параметри;

Количествено-качественото отчитане на поземления фонд е държавна мярка за получаване, систематизиране, натрупване и актуализиране на информация за количеството, стопанското използване, състоянието и качеството на поземлените ресурси.

Оценката на почвите е сравнителна оценка на естественото плодородие на почвите, тяхното групиране според естествените диагностични свойства, които влияят върху добивите, със сравними нива на агротехнология и интензивност на земеделието.

Икономическа оценка на земята - характеризира производствения капацитет на земята като средство за производство с помощта на система от натурални и разходни оценки.

Федерален закон № 28-FZ от 2 януари 2000 г. „За държавния поземлен кадастър“ определи различно съдържание на държавния поземлен кадастър: „Държавният поземлен кадастър е систематичен набор от документирана информация, получена в резултат на държавна кадастрална регистрация. поземлени парцели, за местоположението, предназначението и правния статут на земите на Руската федерация и информация за териториалните зони и наличието на обекти, разположени върху поземлените парцели и здраво свързани с тези парцели.

Целта на поддържането на SLC се промени: преди приемането на закона основната цел беше да се предостави на държавните органи информация за земите за вземане на решения за управление на земята, след приемането на закона основната цел беше да се предостави информация:

състояние и общинска управаземни ресурси;

държавен контрол върху използването и опазването на земята;

мерки, насочени към запазване и подобряване на плодородието на земята;

държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

земеустройство;

икономическа оценка на земята и отчитане стойността на земята като част от природните

ресурси;

установяване на разумно плащане за земя;

други дейности, свързани с притежаването, ползването и разпореждането с поземлени имоти.

През 2000 г. за изпълнение на изпълнителни функции за предоставяне на обществени услуги в областта на поземлената регистрация беше създадена Федералната държавна институция „Поземлена и кадастрална камара“, която беше част от Държавния комитет на Руската федерация за поземлена политика ( Goskomzema).

През 2001 г. Държавният комитет на Руската федерация за поземлена политика е преобразуван във Федералната служба за поземлен кадастър на Русия (Roszemkadastr).

Законодателството в областта на държавната регистрация на права върху поземлени имоти също се промени с приемането на Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ № 122-FZ от 21 юли 1997 г. Според този закон, държавна регистрация на права върху земя и други недвижими имоти и сделки с тях е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване, обременяване, прехвърляне или прекратяване на права в съответствие с Гражданския кодекс. Това е държавната регистрация, която е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право; правото на земя и други недвижими имоти, потвърдено от нея, може да бъде оспорено само в съда.

Както беше обсъдено по-горе, всъщност държавната регистрация съществуваше до 31 януари 1998 г. (когато влезе в сила горепосоченият закон). Извършена е регистрация на права върху недвижими имоти, но от различни органи: по отношение на парцели - от поземлени комитети, по отношение на сгради, помещения - от Бюрото за техническа инвентаризация и други органи. Това е посочено в член 6 от Закона за регистрацията, според който всички права върху недвижими имоти, възникнали по-рано, се признават от държавата и не изискват пререгистрация. Регистрация на по-рано възникнали права може да се извърши, но само по искане на носителя на авторското право. Обратно, правата, възникнали за гражданите след 31 януари 1998 г., подлежат на задължителна регистрация в органите за държавна регистрация.

Що се отнася до органите, които осигуряват изпълнението на тази функция, те са претърпели многократни промени през последното десетилетие.

Първоначално, в периода от 1998 до 2004 г., държавната регистрация се извършва от съдебни институции, създадени в субектите на Руската федерация за държавна регистрация на права на териториите на субекти и клонове на институции на териториите на градове и региони, съвпадащи с границите на общините. Тези институции всъщност бяха изпълнителните органи на съставните образувания на Руската федерация.

От 1 януари 2005 г., поради големи промени в законодателството, включително законодателството за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, имаше реорганизация на системата от органи, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти през целия руската федерация. Всички създадени преди това правосъдни институции бяха прехвърлени във федерална собственост.

Създадена е единна федерална вертикала на регистрационните органи. В градовете, областите и административните области функционират регистрационни отдели. На територията на републиката, територията, региона вместо институцията на правосъдието съществува Службата на Федералната служба за регистрация на съответния субект на Руската федерация. Федералният упълномощен орган в системата за регистрация на права върху недвижими имоти е Федералната служба за регистрация.

Въпреки това, всичко, което е регистрирано от институциите на правосъдието в периода от 1998 до 2004 г., не изисква пререгистрация, тъй като както правилата за поддържане на регистъра, така и издаваните сертификати са еднакви за цялата Руска федерация.

Съгласно Указа „За системата и структурата на федералните изпълнителни органи“, подписан от президента на Русия на 9 март 2004 г., Федералната служба за поземлен кадастър на Русия е преобразувана във Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти (Rosnedvizhimost). Неговите функции за приемане на регулаторни правни актове в установената сфера на дейност бяха прехвърлени на Министерството на икономическото развитие и търговията на Руската федерация, а функциите по поддържане на градския кадастър и инвентаризация на обекти на недвижими имоти на реорганизирания Държавен комитет на Руската федерация Федерация за строителство и жилищно-комунален комплекс бяха прехвърлени към посочената агенция.

Федералният закон „За държавния кадастър на недвижимите имоти“ от 04.07.2007 г. № 221-FZ регламентира прехода към отчитане на поземлени имоти като част от единен кадастър на недвижимите имоти.

Съгласно този закон, държавен кадастър на недвижимите имоти е систематизиран набор от информация за регистрирани недвижими имоти, както и информация за преминаването на държавната граница на Руската федерация, за границите между съставните единици на Руската федерация, границите на общините, границите на населените места, за териториалните зони и зони със специални условия за ползване на територии, друга информация.Държавният кадастър на недвижимите имоти е федерален държавен информационен ресурс.

Държавна кадастрална регистрация на недвижими имотидействия на упълномощения орган за въвеждане в държавния кадастър на недвижимите имоти на информация за недвижими имоти, които потвърждават съществуването на такъв имот с характеристики, които позволяват определянето на този имот като индивидуално определена вещ, или потвърждават прекратяването на съществуването на такъв недвижими имоти, както и друга информация за недвижими имоти.

През май 2008 г. Федералната служба за регистрация беше преназначена от Министерството на правосъдието към Министерството на икономическото развитие на Руската федерация.

С указ на президента на Руската федерация от 25 декември 2008 г. N 1847 „За Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография“ (влязъл в сила на 1 март 2009 г.) Федералната служба за регистрация е преименувана на Федерална служба за държавна регистрация, кадастър и картография. В същото време Федералната агенция по геодезия и картография и Федералната агенция за кадастър на недвижимите имоти бяха премахнати и техните функции бяха прехвърлени на установена служба.

Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография е натоварена с функциите за организиране на единна система за държавна кадастрална регистрация на недвижими имоти и държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, както и инфраструктурата за пространствени данни на Русия Федерация.

Проблеми при прилагането на това решение:

Към днешна дата изпълнението на функциите на кадастрална регистрация на недвижими имоти и държавна регистрация на права върху недвижими имоти се регулира от независими федерални закони.

На първо място, това са: Федералният закон „За държавния кадастър на недвижимите имоти“ от 4 юли 2007 г. № 221-FZ и Федералният закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ от 21 юли , 1997 № 122-FZ.

Действащото законодателство не предвижда възможност за прехвърляне на документи от заявителя към други организации за цели, които не са свързани с изпълнението на основната функция. И това не зависи от това дали говорим за кадастрална регистрация или регистрация на права.

Втората проблемна точка е консолидирането на бази данни.

Към днешна дата службата по вписванията и Агенцията по кадастъра на недвижимите имоти имат самостоятелни информационни ресурси. Това са Държавният кадастър на недвижимите имоти и Единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях.

С приемането на Федералния закон „За държавния кадастър на недвижимите имоти“ въпросът за обединяването на информационните ресурси намери законодателно уреждане.

Така, съгласно част 4 от член 4 от закона, държавният кадастър на недвижимите имоти на електронни носители и Единният държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях на електронни носители са част от единна федерална информационна система, създадена по предписания начин . Член 4, част 4 от закона влиза в сила от 1 януари 2012 г.

До деня на влизане в сила на тази разпоредба, Rosregistration и Rosnedvizhimost са натоварени със задачата да осигурят създаването на тази информационна система с цел поддържане на държавния кадастър на недвижимите имоти на електронен носител и Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с то на електронен носител. Създаването на единна информационна система между Имотния кадастър и Единния регистър на правата ще наложи значителни промени в съществуващия програмен продукт.

Регистрации...

контрол недвижим имотвъз основа на инвентаризация (по примера на OGUP "OCTI - Регионален BTI")

Дипломна работа >> Икономика

6. Счетоводствои Регистрация обекти недвижим имот. Не по-малко важни компоненти на пазарната инфраструктура недвижим имотса счетоводствои Регистрация обекти. В Иркутск счетоводствои технически инвентар обекти недвижим имот ...

Счетоводство майорсредства (36)

Резюме >> Счетоводство и одит

За да изведем националния системисчетоводство счетоводствов съответствие с... Регистрация обекти неподвиженразходи за собственост на организацията за придобиването майор ... Регламентотносно състава на разходите за гостоприемство (Приложение 10) и прогнози. четири. Формиране ...

Поземлен данък (10)

Код >> Финанси

... Позиция 19 февруари 1861 г. (общ) позицияза селяните позиция... „За създаването на единна държава системи счетоводствои Регистрация обекти недвижим имотна територията на Свердловска област "... основензаконовите дейности служат за образуване ...