UDC 336.1.55
MODERNIKIINTEISTÖJÄRJESTELMÄT: KIINTEISTÖJÄRJESTELMIEN MUODOSTAMINEN
G.I. Dmitriev1, N.A. Kiire 2
Irkutsk State Technical University, 664074, Venäjä, Irkutsk, st. Lermontov, 83.
Yleiskuvaus maailman kiinteistöjen kirjanpitojärjestelmistä annetaan. Esitetään kiinteistöhallinnon maailmankäytännössä käytettävien kiinteistörekisterijärjestelmien tärkeimmät ominaisuudet ja erot. Pohdittiin mahdollisuutta tehostaa kiinteistöjen kiertokulkua markkinoilla sekä nopeuttaa kiinteistö- ja pääomarakentamiseen liittyviä investointiprosesseja, saada kiinteistövakuudellisia lainoja ja kehittää asuntoluottoja. Todetaan, että kiinteistönomistajien oikeuksien ja kiinteistökauppojen luotettavuuden kehittyminen ja vahvistuminen johtavat sijoitusriskien pienenemiseen ja määräävät viime kädessä investointiprojektien ja itse kiinteistöjen kustannukset. Bibliografia 8 otsikkoa
Avainsanat: kiinteistökirjanpito; kiinteistörekisteri; kiinteistöoikeuksien rekisteröinti; maarekisterijärjestelmät.
MODERNIJÄRJESTELMÄT KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄT: KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄN MUODOSTAMINEN G.I. Dmitriev, N.A. Kiire
Irkutskin valtion teknillinen yliopisto, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Venäjä.
Artikkelissa tarkastellaan maailmanlaajuisesti käytettyjä kiinteistörekisterijärjestelmiä. Se käsittelee maailmanlaajuisten kiinteistörekisterijärjestelmien pääpiirteitä ja eroja. Se käsittelee mahdollisuutta kiinteistöjen liikevaihdon voimistumiseen markkinoilla sekä kiinteistö- ja pääomarakentamiseen, kiinteistölainoihin ja asuntolainakehitykseen liittyvien investointien kiihtymistä. On osoitettu, että kiinteistönomistajien oikeuksien ja kiinteistökauppojen luotettavuuden kehittyminen ja vahvistuminen johtavat sijoitusriskien pienenemiseen ja määräävät investointihankkeiden ja kiinteistöjen lopulliset kustannukset. 8 lähdettä.
Avainsanat: kiinteistörekisteri; kiinteistörekisteri; kiinteistöjen oikeuksien rekisteröinti; maarekisterijärjestelmät.
Nykyaikainen tutkimus kiinteistönhoitomenetelmien etsimisen alalla osoittaa, että kiinteistöoikeuden rekisteröintijärjestelmien ja tämän kiinteistön rekisteröintijärjestelmän välillä on läheinen yhteys. Pohjimmiltaan ne eivät ole itsenäisiä erilaisia järjestelmiä, vaan yksi järjestelmä. Sen vuoksi näyttää tarkoituksenmukaiselta esittää analyysi maailman kokemuksista kiinteistöjen kirjanpitojärjestelmien luomisessa.
Viime vuosisadan puoliväliin asti kiinteistörekisterin käsitettä käytettiin pääasiassa kiinteistöverotuksen yhteydessä ja se tarkoitti ennen kaikkea sitä koskevaa tietojärjestelmää. Kapitalististen suhteiden kehittyminen, joka aiheutti intensiivisiä kiinteistöjen vaihtoprosesseja, kiinteistösijoituksia, kiinteistövakuudellisten lainojen saamista, nosti esiin oikeuksien vahvistamisen ongelman, josta seurasi liiketoimien luotettavuus ja investointien väheneminen. riskejä. Tämä edellytti vastaavaa oikeuksien rekisteröinti- ja kiinteistöjärjestelmän nykyaikaistamista.
kiinteistöjen kirjanpito.
Kiinteistöjen kirjanpito Yhdysvalloissa
Englanninkielisten maiden kiinteistöoikeuksien ja niihin liittyvien maarekisterien vahvistamisjärjestelmät kiinnostavat monista syistä. Näillä järjestelmillä oli voimakas vaikutus Englannin entisten siirtokuntien ja valtakuntien maihin. Lisäksi ne eroavat monilta osin Manner-Euroopan järjestelmistä. Suurimmaksi osaksi tämä johtuu siitä, että viime aikoihin asti kiinteistö oli käytännössä tuntematon englanninkielisessä maailmassa. YHDYSVALLOISSA virallinen järjestelmä kiinteistöoikeuksien vahvistaminen perustuu sen perustana olevien lakien yksityiseen luovutukseen ja rekisteröintiin.
Tällä hetkellä maata koskevien tietolähteiden pääomistajat ovatöt - juuri ne, jotka ovat erikoistuneet transaktiovakuutuksiin. Jokainen tällainen yritys toimii ensisijaisesti yhdessä osavaltiossa ja ylläpitää omaa maata
1Dmitriev Gennadi Innokentievich, apulaisprofessori, osaamisen ja kiinteistöhallinnon laitos, puh.: 89500774858, sähköposti: [sähköposti suojattu]
Dmitriev Gennadi, apulaisprofessori, kiinteistöalan osaamisen ja johtamisen laitos, puh.: 89500774858, sähköposti: [sähköposti suojattu]
2Rush Natalia Aleksandrovna, ISTU:n talous-, hallinto- ja oikeusinstituutin maisteriopiskelija, puh.: 89025786861, sähköposti: [sähköposti suojattu]
Rush Natalia, ISTU:n talous-, hallinto- ja oikeusinstituutin jatko-opiskelija, puh.: 89025786861, sähköposti: [sähköposti suojattu]
kirjanpito. Tietueet kokoaa ja päivittää asiantuntijaryhmä, joka tekee yhteenvedon virallisista tiedoista päivittäin.
Syyt tähän tilanteeseen ovat ilmeiset: julkisen (valtion, kunnan) tietojärjestelmän puuttuessa ei ole mahdollista varmistaa esitettyjen kiinteistöjen, joiden oikeudet vakuutetaan, rajojen oikeellisuutta. Näin ollen tulee välttämättömäksi tutkia asiakkaan kiinteistön rajoja ja ylläpitää omaa tietojärjestelmää, joka kerää vähitellen tietoa naapurikiinteistöjen välisistä rajoista. Tarkoituksena on helpottaa tällaisten selvitysten tekemistä, mikäli omistajaksi tulee tämän yrityksen seuraava asiakas. naapurikiinteistöistä.
Tällaisten selvitysten suurin haitta on, että ne tehdään erikseen kullekin kiinteistölle ja vain sen vakuutustarpeen yhteydessä. Yhdysvalloissa keskustellaan näiden materiaalien käytöstä tontteja koskevia tietoja sisältävien julkisten tietojärjestelmien kehittämiseen.
Tämän keskustelun pääkohdat ovat seuraavat. 1970-luvulla harkittiin laajamittaista ohjelmaa kaikkien maa-aineistojen nykyaikaistamiseksi ja integroimiseksi asianomaisten piirien arkistoon, mikä sisälsi huomattavan määrän asiaankuuluvien tietojen lisäämistä, joita ei aiemmin ollut missään tietueessa. 1980-luvulla Pohjois-Carolina sääti kiinteistörekisteriohjelman teknisen ja taloudellisen avun tarjoamiseksi kehitysmaille. Ajan myötä useissa osavaltioissa on korostettu kartoitettua pakettirekisteröintiohjelmaa, joka perustuu kunkin lohkon tunnisteen ja niiden keskusindeksin käyttöön. Tämä tehtiin esimerkiksi Wyandotte Countyssa Kansasissa, jossa kehitettiin lohkopohjainen maanrekisteröintijärjestelmä. Järjestelmän pääkomponentit olivat mittakaavassa 1:1200 tehdyt tonttikartat, yksityiskohtainen tietokanta 66 000 tontin ominaisuuksista. Järjestelmä on toimiva ja sitä päivitetään päivittäin. Toinen esimerkki on Lane Countyssa Oregonissa kehitetty järjestelmä. Kaikki järjestelmän koordinaatit ja tiedot perustuvat yhteen peruskarttojen ja koordinaattien hallintaan. Järjestelmä on luonteeltaan monikäyttöinen tietojärjestelmä. Kaikki piirin tilat ja maankäyttöalueet sisältyvät tonttikansioon. Tietokerroksia ovat kartat veroista ja tonttien lukumäärästä, maankäytön luonteesta, asuntojen määrästä, maarajojen koordinaattiluetteloista. Lisäksi se sisältää tietoa veroista ja arvostuksesta.
Kiinteistöjen kirjanpito Keski-Euroopan oikeuksien rekisteröintijärjestelmän maissa
Kehittyneimpien kiinteistörekisterijärjestelmien ytimessä, jaetaan pääasiassa Euroopassa
Napoleonin vuonna 1807 käyttöön ottamat ranskalaisen maarekisterin periaatteet perustuvat ranskalaisen maarekisterin periaatteisiin. kiinteistökartat laaditaan järjestelmällisesti kullekin piirille; kiinteistön kiinteistörekisterinumerot - jokaiselle kiinteistölle yksilöllinen tunniste, jota ei toisteta millekään muulle kiinteistölle koko maassa sen historian aikana.
Kuitenkin jo XIX vuosisadan toisella puoliskolla. etusija tässä kuului Saksalle ja Sveitsille. Lisäksi näissä maissa kiinteistörekisterin soveltamisalaa on laajennettu siten, että se sisältää asunnon asunnon ja vuokramaalle rakennetun rakennuksen kuvauksen oikeuden kohteina, mikä on tarpeen näiden kohteiden oikeuksien rekisteröinnin varmistamiseksi.
Kiinteistörekisterin päätehtävänä on kuvata omaisuutta, joka on riittävä estämään kaikki mahdolliset väärinkäsitykset sen eri osien omistuksesta. Ensinnäkin tämä koskee maan rajoja. Toisin kuin yksinomaan tälle tontille laaditussa asemakaavassa, minkä tahansa kaupungin, kaupunginosan tai mikropiirin kiinteistökartalla olevan kohteen raja kuuluu samanaikaisesti toiseen paikkaan ja toimii niiden rajaamisessa, ehdottaen etukäteen ratkaisua mahdolliseen rajakiistaan. .
Ranskalaista järjestelmää tarkasteltaessa on huomattava, että kiinteistöoikeus on suojattu luotettavasti siihen liittyvien oikeuksien rekisteröintijärjestelmällä, mutta tämä ei riitä oikeuden täydelliseen suojaamiseen.
Siten täysipainoinen kiinteistöoikeuksien suojajärjestelmä koostuu sekä kiinteistöoikeuksien luonteen (oikeuksien rekisteröintijärjestelmä) että kiinteistöjen rajojen (koostumuksen) (kiinteistörekisteri) suojaamisesta. Tästä seuraa, että kiinteistörekisterijärjestelmän tulee olla yhtä luotettava kuin omistusoikeusrekisterijärjestelmä, ja sen tiedoilla ja kuvauksilla tulee olla sama oikeusvoima.
Ihannetapauksessa nämä molemmat järjestelmät organisatorisessa mielessä olisivat yksi kokonaisuus, jota yhdistää yksi lainsäädäntö ja yksi hallinto. Pääsuuntaus kiinteistöoikeuksien suojajärjestelmän kehittämisessä on näiden kahden järjestelmän perustavanlaatuinen yhdistäminen. Tämä ei kuitenkaan ole helppo toteuttaa käytännössä: nämä järjestelmät eroavat erikoistumis- ja toiminta-alueiltaan, itsenäisesti historiallinen kehitys, sekä oikeudelliset rakenteet ja menettelyt estävät yhdistymisen.
Saksassa, Itävallassa ja Sveitsissä, Ruotsissa ja Suomessa sekä monissa muissa Euroopan maissa maarekisterin ja lakirekisterin välinen suhde on hyvin läheinen, ja Hollannissa nämä järjestelmät on jo yhdistetty yhdeksi organisaatioksi.
Ihanteellisessa kiinteistörekisterijärjestelmässä kiinteistörekisteri sisältää kuvaukset
kiinteistökohde, joka on välttämätön sen yksiselitteiseen tunnistamiseen muiden esineiden joukossa; tämän kohteen oikeusrekisteri sisältää kuvaukset tämän objektin oikeuksien omistajasta, jotka ovat tarpeen sen yksiselitteiseen tunnistamiseen, sekä tarkimman ja yksiselitteisimmän kuvauksen näistä oikeuksista. Kiinteistön kiinteistörekisterit, lukuun ottamatta kiinteistönumeroa, eivät sisällä tietueita, jotka toistaisivat oikeusrekisterin tietueita ja päinvastoin. Tämä on olennaisen tärkeää, koska jokainen merkintä näissä järjestelmissä on luonteeltaan oikeudellinen ja on tärkein oikeudellinen asiakirja suhteessa muihin asiakirjoihin, jotka voidaan esittää todisteena omaisuudesta.
Kuten oikeuksien rekisteröinnin tapauksessa, kiinteistön kiinteistörekisteröintiä ei voida rasittaa ominaisuuksilla, jotka eivät ole välttämättömiä lain kohteen tunnistamisen kannalta. Esimerkiksi tontin pinta-ala ei millään tavalla osoita itse tonttia, koska samalla alueella voi olla ääretön määrä tontteja. Samalla hyvin kuvatut paikkarajat osoittavat yksiselitteisesti sekä kohteen että sen rajat.
Pohjimmiltaan välttämätön kiinteistörekisterin rakentava elementti on kiinteistörekisterinumeron antaminen kullekin kiinteistölle. Tämä numero on yksilöllinen jokaiselle kiinteistölle, eikä sitä toisteta missään muussa kiinteistössä koko maassa, nyt tai tulevaisuudessa. Hänelle annettu rooli on seuraava. Oikeusrekisterimerkinnät edellyttävät varmuutta siitä, mitä kohdetta varten oikeus on rekisteröity. Tätä tarkoitusta palvelee kiinteistötunnus: se yhdistää kaikki kiinteistörekisterin, kiinteistöoikeusrekisterin ja niiden yhteen kiinteistökohteeseen liittyvät arkistot. Tämä on ainoa kohdetta koskeva tieto, joka on toistettava kiinteistörekisterin asiakirjoissa ja kiinteistöoikeusrekisterissä.
Kiinteistörekisteriin merkitty tontti on kiinteistörekisteritietojen solu, joka sisältää kaikki kiinteistön yksiselitteiseen kuvaukseen tarvittavat tiedot, sekä graafisen että digitaalisen. Kiinteistökartta on graafinen esitys vain siitä, mikä on välttämätöntä lain ja verotuksen suojelemiseksi.
Tämä kartta sisältää maarajat. Jokaisella tontilla on suljettu ääriviiva, jonka sisään on kiinnitetty kiinteistönumero. Tämä on tärkein, mutta ei ainoa tietokerros. Oikeuden rekisteröimiseksi voi olla tarpeen esittää graafinen esitys rakennusalueesta.
Tontin rajojen sisällä olisi vahvistettava erityisoikeudellisten vyöhykkeiden rajat suhteessa tonttiin kokonaisuutena, esimerkiksi rautatie. Tämä vyöhyke voidaan määrittää vain suhteessa tiettyyn paikkaan (rajatutus, joka liittyy kulkuoikeuteen tietyn kohteen kautta viereiselle alueelle) tai suhteessa tonteihin, jotka kuuluvat tiettyyn paikkaan.
uusi alueellinen vyöhyke (esimerkiksi vesiensuojeluvyöhyke). Jälkimmäisessä tapauksessa tällaisen vyöhykkeen alue "päällekkäin" tonttien kanssa ja niiden rajat eivät yleensä ole samat. Tässä tapauksessa tällaisia vyöhykkeitä voi olla useita; Palvelut, jotka perustavat ne ja valvovat asianomaisen oikeudellisen järjestelmän noudattamista, ovat erilaisia eivätkä liity toisiinsa. Nämä vyöhykkeet voivat ilmaantua ja kadota, niiden ääriviivat voivat muuttua, mikä pakottaa ne tallentamaan erillisiksi kartografisiksi kerroksiksi.
Kaikille Länsi-Euroopan maille on ominaista, että kiinteistörekisteri kattaa systemaattisesti koko alueen, kun taas kerättyjä ja rekisteröityjä tietoja päivitetään jatkuvasti. Yleinen suuntaus on, että maayksikkökohtaiset vero- ja lakirekisteritiedot löytävät kasvavaa kysyntää yhteisen tietojärjestelmän perustaksi. Alkuperäisen käyttötarkoituksensa lisäksi kiinteistökarttoja käytetään moniin muihin tarkoituksiin. Esimerkiksi Sveitsissä kaupungit tuottavat erittäin tarkkoja kuntakarttoja kiinteistötietojen käyttöön perustuen. Kiinteistömittausten yhdistäminen muuntyyppiseen kaupunkialueiden laajamittaiseen kartoitukseen on yleinen trendi myös muissa maissa.
Skandinavian maista lähinnä Länsi-Euroopan maissa käyttöön otettuja järjestelmiä on Tanskassa käytössä oleva järjestelmä. Tässä maassa on pitkään käytetty laajennettuja koko maan kattavia kiinteistökarttoja, jotka on linkitetty yleisiin viiteaineistoihin. Kiinteistömittaukset esimerkiksi tonttien rajoja muutettaessa tekevät yksityiset maanmittaajat. Kirjaukset ja maarekisterikartat tehdään kuitenkin Kööpenhaminassa sijaitsevassa valtionhallinnon virastossa Matrikel Kontoretissa. Kiinteistörekisteri liittyy kiinteästi kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmään.
Sama läheinen suhde on Ruotsissa ja Suomessa, joissa omistusoikeusjärjestelmät (oikeudet) perustuvat kiinteistöihin. Täällä kiinteistöt ovat kehittyneet vähitellen yksinkertaisista verotustarkoituksiin käytetyistä ja löyhästi karttoihin linkitetyistä tietueista erittäin luotettaviin järjestelmiin. Ruotsissa kaupunki- ja maaseutujärjestelmät on nyt yhdistetty yhdeksi yhteiseksi rekisteriksi, kun taas Suomessa rekisteröintiä ylläpidetään edelleen erikseen kaupunki- ja maaseutualueille.
Ruotsissa kiinteistörekisteri on tällä hetkellä integroitu rekisteröintijärjestelmään. Yksi kiinteistötietojen keruun keskuslautakunta (CFD) kerää ja välittää valikoituja kiinteistörekisteritietoja ja omistusoikeusrekisterin tietoja automaattista tietojenkäsittelyä varten. Tiedonkeruu suoritetaan edelleen alueellisissa kiinteistö- ja maarekisteripalveluissa. Heillä on itsenäiset viestintäkanavat CFD:n kanssa ja heillä on oikeus tehdä muutoksia tietueisiin maan pirstoutumisen sattuessa,
omistusoikeuden siirto. CFD on velvollinen myöntämään kaikki varmenteet sekä tarjoamaan kaikenlaista yhteydenpitoa muiden viranomaisten kanssa käyttämällä kiinteistötietoja. Näin vältytään päällekkäisiltä töiltä. Lisäksi virallisten asiakirjojen myöntämiseen ja asianosaisille myöntämiseen tarvittava aika lyhenee merkittävästi. Järjestelmä on tällä hetkellä toiminnassa suurimmassa osassa maata ja valmistuu kokonaisuudessaan seuraavan viiden vuoden kuluessa.
Aikaisemmin Norjassa ei ollut järjestettyä kiinteistörekisterijärjestelmää. Sen sijaan oli vanha järjestelmä, tarkoitettu käytettäväksi verotuksessa, vain osittain tuettu korteilla. Tällä hetkellä maassa on otettu käyttöön automatisoitu GAB-järjestelmä, joka tarjoaa tietoa kiinnostuneiden osapuolten maayksiköistä, osoitteista ja rakennuksista.
Maarekisteri Ranskassa ja maissa, joissa käytetään ranskalaista kokemusta
Huolimatta siitä, että Ranskaa pidetään nykyaikaisen maarekisterin historiallisena syntymäpaikkana, on nykyinen vaihe Ranskan kiinteistörekisteriä ei voida mainita onnistuneena esimerkkinä.
Tällä hetkellä käytössä olevat kiinteistökaavat ovat eri alkuperää. Puolet heistä, enimmäkseen maaseudulla, käyttää edelleen vanhoja Napoleonin aikaisia suunnitelmia sekä vuosina 1930-1960 laadittuja suunnitelmia. Toinen puolikas koostuu uusista suunnitelmista, niin sanotuista "säännöllisistä", koska ne täyttävät viralliset tekniset standardit; ne tunnetaan suuresta kartografisesta tarkkuudestaan. Maarekisterissä esitetyt alueet on määritetty pääosin "graafisella" laskennalla, ei todellisen mittauksen tuloksena. Siten heiltä puuttuu tarkkuus, joka liittyy suoraan suunnitelman laatuun. Lisäksi valtion omaisuus ei näy kiinteistörekisterissä. Näin ollen kiinteistörekisteritietojen puute on selvä. Suurin syy tähän on keskittyminen kiinteistön verotukselliseen toimintaan. Jos valtio kiinteistön omistajana ei ole veronmaksaja, se ei ole kiinteistönomistajarekisterissä, joten sille kuuluvia kiinteistökohteita ei voida rekisteröidä. Lisäksi on virheitä, jotka ovat seurausta rekisteröimättömistä muutoksista (monia kilometrejä sähköverkkoja ei ole laillisesti olemassa, eivätkä ne siksi voi nykyisten sääntöjen mukaan näkyä kiinteistösuunnitelmassa).
Meneillään olevan Ranskan kiinteistörekisterin uudistuksen tavoitteena on luoda asiakirja, joka täyttää Saksan ja Sveitsin kiinteistörekisterin standardit. Tätä varten oletetaan kaikkien kiinteistökohteiden täydellinen uudelleentarkastelu.
Ranskan järjestelmällä oli merkittävä vaikutus sen entisiin siirtomaihin, kuten useimpiin Pohjois- ja Länsi-Afrikan maihin. Näissä maissa
nah maarekisterit ja maarekisterit (livre foncier) kattavat yleensä vain pienen osan maasta, enimmäkseen kaupunkialueilla. Yleensä kiinteistörekisteröinti on omistusoikeusrekisteri, jossa jokaisella tontilla on oma sivu. Jos joku haluaa rekisteröidä maaoikeutensa, hänen on tehtävä hakemus rekisterinpitäjälle. Sen jälkeen hänen hakemuksensa tulee viralliseksi tietyksi ajaksi, ja sitten on tarpeen suorittaa maan kartoitus ja rajaus naapureiden ja muiden kiinnostuneiden läsnäollessa. Valitusajan päätyttyä maayksikkö merkitään rekisteriin ja sen omistajalle annetaan omistustodistus.
Napoleonin maarekisteri vaikutti myös Espanjaan ja Italiaan. Täällä otettiin käyttöön samalla pohjalta kehitetyt järjestelmät. Espanjan järjestelmä ei kuitenkaan tarjoa kattavaa kansallista kattavuutta. Kiinteistörekisterin ja siihen liittyvien oikeuksien rekisteröinnin välillä on heikko yhteys. Molemmat tietuejärjestelmät ovat eri viranomaisten hallinnassa, eivätkä oikeusrekisterin kuvaukset aina viittaa rekisterissä kuvattuihin esineisiin. Näin ollen yhteys kiinteistön ja rekisterin välillä tarjotaan ensinnäkin ei ilmoittamalla tontteja, vaan ilmoittamalla omistajan nimi, mikä on este näiden järjestelmien integroimiselle edelleen.
Etelä-Euroopassa käytettävät maarekisterit ovat luonteeltaan verotuksellisia kuin Keski-Euroopassa. Koska rakennukset ovat tärkeä verotuskohde, Italia on luonut uuden rakennusrekisterin osaksi kiinteistörekisteriä. Kreikalla ei ole kattavaa homogeenista kansallista rekisteriä, mutta ongelmaa tutkitaan ja hallitus saattaa lähitulevaisuudessa tehdä päätöksen valtakunnallisen järjestelmän perustamisesta.
Kiinteistökirjanpito Torrens-järjestelmässä ja sen soveltaminen Englannissa
Robert Torrensin käyttöön ottama oikeuksien rekisteröintijärjestelmä ei edellytä maan tai ainakaan tietyn alueen täydellistä maarekisterikarttaa. Tämän järjestelmän pääominaisuus on, että kartoitettu maa-alue tunnistetaan yksittäisen kiinteistön kartalle, joka on omistusrekisterin ensimmäisen osan pääosa. Tässä osiossa on yksityiskohtaiset tiedot kiinteistöstä sekä kuvaus maasta sekä asianmukaiset merkinnät rautatiealueista, rasitteista ja muista ehdoista. Voidaan sanoa, että kiinteistörekisteri koostuu tässä tapauksessa kaikkien tähän järjestelmään rekisteröityjen kiinteistöjen rekisterin ensimmäisistä osista. Toisaalta tämä kiinteistörekisteri ei ole vain yhdistetty oikeuksien rekisteröintijärjestelmään, vaan se muodostaa sen kanssa erottamattoman kokonaisuuden. Toisaalta kiinteistöstä puuttuu niitä ilmeisiä etuja, joita kiinteä maarekisterikartta osoittaa. Tämä merkitsee tiettyä epätäydellisyyttä
Torrens-järjestelmää ja samalla mahdollisesti määrittää sen kehitysnäkymät. Australia on parhaillaan ottamassa käyttöön systemaattista rekisteröintiä, joka sisältää maarekisterikartan.
Torrens-järjestelmä, riittävän lähellä alkuperäistä versiota, toistettiin monissa entisissä Englannin siirtokunnissa, esimerkiksi Itä-Afrikan maissa, yksittäisissä USA:n ja Kanadan osavaltioissa sekä Englannissa.
Vuodesta 1853 lähtien Ordnance Survey, kartografinen organisaatio, alkoi julkaista koko Englannin topografista karttaa mittakaavassa 1:2500 maaseutualueille ja 1:1250 kaupungeille. Tämä työ jatkui vuoteen 1893 saakka. Kartta toimi materiaalina, josta oli mahdollista osoittaa tarkasti minkä tahansa kiinteistön rajat. Vuoden 1925 lakien mukaisesti tämä kartta on virallinen kiinteistötietojen lähde ja sitä päivitetään jatkuvasti. Maanhoitotoimisto on vuorovaikutuksessa kiinteistöjen rekisteröintijärjestelmän (kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmän) kanssa ja tekee tapaustutkimuksia, ts. jokaisessa yksittäistapauksessa.
Kun paikka on nimetty omistusoikeuden rekisteröintiin, jokaisen henkilön, joka ostaa rekisteröimättömän omistusoikeuden tai ottaa rekisteröimättömän vuokrasopimuksen vähintään 40 vuodeksi, on haettava kiinteistörekisteristä omistusoikeuden rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä. Sama pakollinen rekisteröintisääntö koskee myöhempiä liiketoimia. Ensimmäisen rekisteröinnin yhteydessä entisen omistajan on toimitettava rekisteröintitoimistolle riittävät todisteet siitä, että hänellä on tosiasiallinen omistusoikeus kiinteistöön ja että hän on siten kiinteistön laillinen omistaja. Kun kiinteistö on rekisteröity, valtio takaa kiinteistön omistusoikeuden rekisterissä näkyvällä tavalla.
Järjestelmällinen ja satunnainen maanmittaus ja kiinteistöoikeuksien rekisteröinti
Yllä olevasta kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmien ja kiinteistörekisterijärjestelmien analyyttisestä katsauksesta voidaan nähdä, kuinka vaikeaa nykyaikaisten taloudellisten voimien kokemus muodostui etsiessään kiinteistöoikeuksien instituution oikeudellista ja organisatorista järjestelyä, mekanismeja. sen rakentaminen. Kiinteistörekisterijärjestelmän luomisen ja kiinteistöoikeuksien rekisteröinnin teoreetikot kiinnittävät eniten huomiota kysymykseen satunnaisen ja systemaattisen maanmittauksen välillä valinnasta kiinteistörekisterin muodostamista varten sekä satunnaiseen ja järjestelmälliseen kiinteistöoikeuksien rekisteröintiin.
Satunnaiset toimenpiteet ymmärretään maanmittauksiksi tai oikeuksien rekisteröinniksi, jotka on määrätty suoritettavaksi vapaaehtoisesti ja/tai pakollisesti, mutta tietyissä erityistapauksissa, esimerkiksi kiinteistöjä myytäessä.
Systemaattisella tarkoitetaan suoritettua maanmittausta tai oikeuksien rekisteröintiä
kaikille kiinteistöille, jotka ovat edelleen rajaamattomia tai joihin ei ole vielä rekisteröity oikeuksia. Käsiteltävän kohteen historia tuntee tapauksia, jolloin järjestelmällistä kartoitusta ja satunnaista oikeuksien rekisteröintiä tapahtui samanaikaisesti ja päinvastoin. Luonnollisesti ei vain aloite, vaan myös satunnaisten toimien rahoitus on uskottu kiinnostuneille henkilöille - kiinteistöjen omistajille, vain valtion tai paikallishallinnon elimet voivat käynnistää ja rahoittaa järjestelmällisiä toimia tietyn valtion ohjelman mukaisesti. Tästä syystä tämä valinta on niin vaikea.
Vuonna 1925 Englannissa otettiin käyttöön uusi maamääräyspaketti. Yksi niistä oli kiinteistöjen rekisteröintilaki, jossa säädettiin omistusoikeuksien pakollisesta (järjestelmällisestä) rekisteröinnistä tietyillä alueilla. Nämä alueet laajenivat vähitellen ja kattavat nyt koko Englannin alueen. Varsinainen rekisteröinti on kuitenkin edelleen satunnaista, pääsääntöisesti oikeus rekisteröidään vasta, kun omaisuus myydään tai se on pitkäaikaisessa vuokrauksessa. Britit kuitenkin jatkavat taistelua systemaattisen lähestymistavan voitosta.
Kiinteistötietojen systemaattinen muodostus suoritetaan peräkkäin, neljännesvuosittain, ennalta laaditun ohjelman mukaisesti. Systemaattiseen kartoitukseen (tai ensisijaiseen systemaattiseen kartoitukseen) ei saa tehdä koko maan aluetta, vaan alueita, joiden kiinteistötietojen saatavuus on olennaisinta: kaupungit ja kunnat. Siinä tapauksessa, että puhutaan suljetusta aluemuodostelmasta (yhdestä kaupungista), prioriteettimittausalueiksi tulee olla ne korttelit, joissa on vähiten odotettavissa joukko yksityisiä maanmittaushankkeita.
Kiinteistötietojen systemaattinen muodostaminen ei edellytä, että kaikki kiinteistön edellyttämät tiedot muodostetaan välittömästi jokaisesta mitatusta kiinteistöstä. Kiinteistökohteiden maanmittaus on kerros, joka on ensin muodostettava. Tämä kerros on itsenäinen tietoarvo: kun kohteet on rajattu, ne saavat omistusmuodosta riippumatta mahdollisuuden itsenäiseen sisäiseen kehitykseen, mukaan lukien kiinteistötietojen muodostuksen loppuunsaattamiseen liittyvä kehitys.
Venäjän kokemus kiinteistörekisteröinnistä
Lopuksi siirrytään Venäjän ongelmiin kiinteistöoikeuksien rekisteröinnin muodostamisen alalla.
Vertaamalla Venäjän lain "Kiinteistö-oikeuksien rekisteröintiä ja sen kanssa tehtyjä liiketoimia" (jäljempänä "laki") tekstiä yllä olevaan maailmankokemuksen katsaukseen, voidaan tehdä seuraavat tärkeimmät johtopäätökset:
1. Maailmanlaajuinen kokemus valtion toimeenpanosta kiinteistöoikeuden vahvistamisesta ja kansallisten käytäntöjen kirjo supistaa ne kaikki vain kahteen oikeudelliseen mekanismiin oikeuksien vahvistamiseksi: järjestelmä kiinteistöoikeuksien rekisteröimiseksi (omistusoikeuden rekisteröinti). järjestelmä) tai kiinteistöoikeuksia vahvistavien asiakirjojen rekisteröintijärjestelmä (todellinen rekisteröintijärjestelmä).
2. Siviililaki (CC), Venäjän oikeusjärjestelmän luonne osoittaa yksiselitteisesti Venäjän päättäväisyyden rakentaa kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmä (omistusrekisterijärjestelmä) järjestelmäksi kiinteistöoikeuksien vahvistamiseksi. Laki vahvisti tämän tarkoituksen. Kaikki laissa julistetut järjestelmän osat viittaavat kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmän osiin. Lisäksi yritykset rajoittua rekisteröidyn oikeuksien kohteen kuvaamiseen vain rekisterin ensimmäisessä osassa tekevät järjestelmän kotimaisesta mallista lähellä Torrensin järjestelmää.
3. Lain rakentama mekanismi kärsii tärkeiden perussäännösten puuttumisesta, mikä johtaa siihen, että rekisteröintijärjestelmä ei voi täysin täyttää kiinteistöoikeutta vahvistavan järjestelmän tehtävää. Maailmanlaajuinen kokemus kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmän rakentamisesta ja toiminnasta osoittaa loogisesti perusteltua vähimmäisvaatimusta omistusoikeuden rekisteröintijärjestelmää varten, tämän järjestelmän peruspiirteet. Laissa ja siviililaissa määritellyn oikeuksien rekisteröintijärjestelmän venäläisen mekanismin täydellisyyden vuoksi on tarpeen vahvistaa seuraavat periaatteet:
Periaate, jonka mukaan järjestelmään rekisteröidyn vilpittömän ostajan oikeuksia pidetään ehdottomina, eikä niitä voi riitauttaa edes tuomioistuimessa. Tämän periaatteen täytäntöönpano häiritsee artiklan sanamuotoa. 302 "Omaisuuden takaisinperiminen vilpittömältä ostajalta" Ch. Siviililain 20 § "Omistusoikeuksien ja muiden esineoikeuksien suojaaminen"; Taide. 2 artiklan 1 kohta ja art. 12 §:n 8 momentin mukaan. Takuiden puuttuminen vilpittömässä mielessä toimineelle ostajalle johtaa paitsi hankitun omaisuuden myös myöhempien siihen tehtyjen investointien menetyksiin, mukaan lukien lainavarat. Ensinnäkin tämä on kiinteistöliikevaihdon lisäksi haitallista asuntoluottojen kehitykselle;
Periaate, jonka mukaan rekisteröintijärjestelmän virheiden seurauksena menetetyt oikeudet korvataan valtion korvausrahastosta, joka on kiinteä osa rekisteröintijärjestelmää. Nimikkeiden rekisteröintijärjestelmän klassisessa versiossa erotetaan ensisijaisen ja toissijaisen rekisteröinnin menettelyt. Venäjän laki ei tee eroa rekisteröintimenettelyissä.
4. Oikeuksien rekisteröintijärjestelmän tulisi perustua kiinteistörekisteriin järjestelmänä, joka varmistaa lain kohteen varmuuden. Kiinteistörekisteri voi organisatorisesti olla osana (alaosastoa) rekisteröintijärjestelmää tai itsenäisenä organisaationa. Mutta toisin kuin muut kiinteistö- ja tietojärjestelmät, se pitää
Oikeusrekisteri on vastuullinen oikeuksien säilyttäjä. Tästä seuraa, että lakirekisteri ja kiinteistörekisteri ovat institutionaalisesti yhteydessä toisiinsa ja pohjimmiltaan kiinteistön omistajan edessä yksi organisaatio, samat perustelut pätevät myös kiinteistörekisteriin, jonka mukaan kiinteistörekisteri lakirekisteriä ylläpitää oikeuslaitos, se on valtion lainvalvontaviranomaisten erityissuojelun alainen; kiinteistötietoja syöttäviin, muuttaviin ja poistaviin henkilöihin tulee kohdistua samat vaatimukset kuin oikeuden rekisterinpitäjälle.
5. Oikeuden alkuperäistä rekisteröintiä edeltää oikeuden kohteen muodostamismenettely. Poliittiset suuntaviivat yksityistämismenettelyjen ja kiinteistöjen vaihdon yksinkertaistamiseksi edellyttävät kuitenkin mahdollisuutta rekisteröidä oikeus esineisiin, joista ei vielä ole tietoa kiinteistörekisterissä.
6. Maailmanlaajuinen käytäntö rekisteröintijärjestelmien rakentamisessa on tunnistanut ongelman valita niin sanotun satunnaisen ja systemaattisen kiinteistörekisterin muodostamis- ja täyttömenetelmän sekä satunnaisen ja systemaattisen kiinteistörekisterin täyttötavan välillä. oikeudet kiinteistöihin. Sporadisella menetelmällä kiinteistön muodostaminen tai siihen liittyvien oikeuksien rekisteröinti tapahtuu omistajan tarpeen mukaan esimerkiksi myynnin yhteydessä. Tämän kokemuksen tulokset osoittavat, että sekä kiinteistörekisterin että oikeusrekisterin systemaattista täydentämistä on valittava. Lisäksi kiinteistön täyttäminen on ensisijainen tehtävä ja se voidaan suorittaa ohjelman mukaisesti, joka ei liity oikeuksien rekisteröintiohjelmaan.
Menetelmät kiinteistökohteiden jatkuvaan (systeemiseen) muodostamiseen tietyissä termeissä ovat paljon halvempia kuin kappaleiden muodostaminen, jatkuvalla muodostuksella viereisten kiinteistöjen rajaongelmat ratkeavat nopeasti. Satunnaisessa muodostuksessa on todennäköistä, että kiinteistön omistaja, joka aloittaa kiinteistön rakentamisen myöhemmin kuin naapuri, huomaa vahinkoa itselleen, vaikka hän olisi aiemmin sopinut naapurin rajasta. Järjestelmällisellä muodostuksella voidaan toteuttaa todellisten maankäyttötonttien rajojen tarkistuspolitiikkaa hallitsemattomien maankäyttöprosessien seurauksena ilmenneiden tonttien suunnitteluvirheiden korjaamiseksi, tonttien ilmaantuminen voidaan välttää. epävarmoihin omistuksiin, joilla ei ole ominaisuuksia, jotka antavat heille mahdollisuuden löytää käyttöä ja siten vuokralaista tai omistajaa.
Suurin ero näiden lähestymistapojen välillä on se, että satunnaisten muodostusmenettelyjen rahoitus on kiinnostuneilla omistajilla, kun taas systemaattisen muodostuksen rahoittaminen voi tapahtua vain valtion kustannuksella. Nämä perustelut osoittautuivat ratkaiseviksi valittaessa omistusoikeusjärjestelmää kiinteistöoikeuksien rekisteröinnille Venäjällä.
Artikkeli vastaanotettiin 9.7.2013.
Bibliografinen luettelo
1. Nikonov P.N., Zhuravsky N.N. Kiinteistöt, kiinteistörekisteri ja maailman kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmät. M.: Eksmo, 2011. 62 s.
2. Larsson G.L. Maarekisteri- ja kiinteistörekisterijärjestelmä. M.: Mir, 1991. 198 s.
3. Nykyaikainen maakirja. Itävallan kansainvälisen yhteistyön yhdistys liittovaltion oikeusministeriön notaarissa / käännös. Kiinteistömarkkinoiden talous- ja lakiteknologioiden keskus. M., 1992. 134 s.
4. Breton J. Ranskan kiinteistörekisteri ja numeerinen kansallinen suunnitelma // Nykyaikaiset kiinteistöjärjestelmät: la. raportti XX kansainvälinen kongressi. Melbourne, 1994, s. 178-193.
5. David R., Zhofre-Spinoza K. Nykyajan perusoikeusjärjestelmät. M.: Harjoittelija. suhteet, 1996. 227 s.
6. Kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinnistä ja sen kanssa tehdyistä liiketoimista: feder. Laki 17. kesäkuuta 1997 nro 122 FZ // Rossiyskaya Gazeta. 1997. 30. heinäkuuta.
7. Siviililaki Venäjän federaatio: liittovaltio. Laki, 30. marraskuuta 1994, nro 51 FZ // SPS ConsultantPlus [Sähköinen resurssi]. URL-osoite:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_153956/
8. Dmitriev G.I., Rush N.A. Vertaileva analyysi nykyaikaiset kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmät // Moderni teknologia. Järjestelmäanalyysi. Mallintaminen. 2013. nro 2 (38). s. 251-259.
KRASNODARIN ALUEEN TALOUDELLINEN MAHDOLLISUUS
© I.Yu. Zakharova 1
Southern Institute of Management,
350040, Venäjä, Krasnodar, st. Stavropolskaya, 216.
Taloudellisia mahdollisuuksia analysoitiin Krasnodarin alue, joka koostuu useista osista: luonnonvarapotentiaali; kehittynyt teollisuus- ja maatalousala; kehittynyt infrastruktuuri; työvoimaresurssien potentiaali; institutionaalinen ja oikeudellinen kehys, joka edistää alueen talouden kehitystä; suotuisa investointiympäristö. Laaditaan johtopäätöksiä, jotka paljastavat mahdollisuudet investointihankkeiden toteuttamiseen millä tahansa alueen toimialoilla. Tab. 4. Bibliografia. 3 nimeä
Avainsanat: taloudellinen potentiaali; luonnonvarapotentiaali; investointiympäristö.
KRASNODAR KRAI:N TALOUDELLINEN KAPASITEETTI I.Yu. Zakharova
Southern Institute of Management,
216 Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040, Venäjä.
Artikkelissa analysoidaan Krasnodarin piirikunnan taloudellista kapasiteettia, joka sisältää luonnon- ja resurssipotentiaalin, kehittyneen teollisuuden ja maataloussektorin, kehittyneen infrastruktuurin, työvoimapotentiaalin, institutionaalisen ja oikeudellisen perustan, joka edistää alueellisen talouden kehitystä ja suotuisaa investointi-ilmapiiriä. Siinä esitetään johtopäätökset, jotka paljastavat investointihankkeiden toteutusmahdollisuudet millä tahansa alueellisella toimialalla. 4 pöytää. 3 lähdettä.
Avainsanat: taloudellinen potentiaali; luonnon- ja resurssipotentiaali; investointiympäristö.
Krasnodarin alue on Venäjän eteläinen alue. Sen pinta-ala on 76 tuhatta km2 eli 0,4% koko Venäjän alueesta. Koillisessa alue rajoittuu Rostovin alueeseen, idässä - Stavropolin alueeseen, etelässä - Georgiaan. Luoteesta ja lounaasta alueen aluetta pesevät Azovin ja Mustanmeret.
Alueen taloudellinen potentiaali koostuu seuraavista tekijöistä:
1) luonnonvarapotentiaali;
2) kehittyneet teollisuus- ja maataloussektorit;
3) kehittynyt infrastruktuuri;
4) työvoimaresurssien potentiaali;
5) institutionaalinen ja oikeudellinen kehys, joka edistää alueen talouden kehitystä;
6) suotuisa sijoitusilmapiiri.
Krasnodarin alueen luonnonvarapotentiaali
Lämmin lauhkea ilmasto yhdessä pohjoisen tasaisen alueen kanssa se edistää maatalouskompleksin kehitystä, Mustanmeren rannikon subtrooppista ilmastoa - uimisen, ranta- ja terveysmatkailun kehittymistä, Krasnodarin alueen eteläosan vuoristoista ja juurella vallitsevaa ilmastoa. - vuoristomatkailun kehittäminen.
Kubanin alueella on yli 60 erilaista mineraalia. Öljy, kaasu, hiekkakivi, marmori, marmori ja kalkkikivi ovat teollisesti tärkeitä. Tällä hetkellä alueen alueella on kehitteillä 68 öljykenttää. Lämpö- ja kivennäisvesiä esiintyy Azov-Kubanin altaalla (Yeisk, Primorsko-Akhtarsk, Gorya-
1Zakharova Irina Jurievna, kauppatieteiden kandidaatti, hotelli- ja matkailualan laitoksen apulaisprofessori, puh.: 89054723079, sähköposti: [sähköposti suojattu]
Zakharova Irina, taloustieteen kandidaatti, hotelli- ja matkailualan laitoksen apulaisprofessori, puh.: 89054723079, sähköposti: [sähköposti suojattu]
Yksi kiinteistömarkkinoiden normaalin toiminnan edellytyksistä on julkisuus, kiinteistöoikeuksien julkisuus. Siksi kaikissa kiinteistökaupoissa vaaditaan erityinen oikeudellinen järjestelmä. Ensinnäkin kiinteistöjen ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinti.
Kiinteistöjen oikeuksien ja liiketoimien valtion rekisteröintijärjestelmä on välttämätön osa kiinteistömarkkinoiden toimintaa, joka varmistaa kiinteistön ja siihen oikeuttavan kohteen tunnistamisen ja mahdollistaa:
· luoda kiinteistöjen verotusjärjestelmä;
varmistaa liiketoimien turvallisuus antamalla oikeuksien hankkijalle takeet siitä, että hankinta tapahtuu näiden oikeuksien oikealta omistajalta;
vahvistaa omaisuuden oikeuksien siirtymisajankohta ja siten kiinteistöoikeuksien hallintaan liittyvät edut ja riskit.
Nykyaikaisten valtion rekisteröintijärjestelmien muodostuminen on käynyt läpi erittäin pitkän kehityspolun, ja siinä on selkeä jälki tietyn maan tai maaryhmän historiallisen prosessin piirteistä.
Kiinteistörekisterijärjestelmän syntymisen ja kehityksen historia
Aluksi väestön liikkumisen vähäisen dynamiikan ja kiinteistökauppojen harvinaisuuden vuoksi todisteet tietyllä paikkakunnalla kunnioitetuista naapureista olivat riittävä perusta maa-oikeuksien tunnustamiselle.
Kiinteistöjen liikevaihdon laajentuessa heräsi tarve erityiselle oikeusjärjestelmälle näille oikeuksille. Muinaisessa Kreikassa pylväs (kiinnitys) asetettiin velallisen maalle, joka pantti maansa velan vakuudeksi.
Myöhemmin ilmestyi erityisiä asuntolainakirjoja. Ensimmäinen maakirjajärjestelmä oli olemassa jo 1. vuosisadalla. eKr. Egyptissä (Roomalainen maakunta).
Asuntolainakirjassa oli kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen omistajista. Ne sisälsivät kuvauksen kunkin tällä alueella sijaitsevan kartanon taloudellisesta ja oikeudellisesta asemasta. Tämän ansiosta luotonantaja pystyi luottokauppaa tehdessään toteamaan pantin arvon ja lainanottajan omaisuusvastuun. Siten velkoja antoi itselleen vankan asuntolainavakuuden liikkeeseen laskemilleen rahallisille velvoitteille.
Tärkeä ero lainsäädäntöjen välillä oli kirjanpito, joko omistajien tai kiinteistöjen nimien mukaan.
Ensimmäisen Ranskassa käyttöön otetun järjestelmän mukaan jokaiselle omistajalle annettiin erityinen arkki. Tämän järjestelmän haittana oli se, että kiinteistön ostajia tai kiinnitysvelkoja kiinnosti kiinteistön tai talon tila ja omistus, ei omistajan valtio.
Siksi saksalainen järjestelmä jakoi jokaiselle tilalle tai talolle arkin kirjoissa. Arkki jaettiin sarakkeisiin, joissa ilmoitettiin kiinteistön nimi ja sijainti, taloudellinen koostumus, omistajan nimi, kaikki muille henkilöille kuuluvat esineoikeudet tähän omaisuuteen; velat, joiden vakuutena on tämän omaisuuden kiinnitys.
Asuntolainakirjoilla oli oltava virallisten asiakirjojen luonne ja aitous. Siksi niitä johtivat viralliset instituutiot. Esimerkiksi tuomioistuimet, siviilijaostot maakuntien kaupungeissa tai erityisesti perustetut asuntolainatoimistot pääkaupungeissa. Merkinnät kiinnityskirjaan olivat todistusvoimaisia kaikissa omaisuusriidoissa. Nämä laitokset olivat kuitenkin vastuussa vain asuntolainakirjan pitämisen oikeellisuudesta, eivät sen lain oikeellisuudesta, jonka perusteella kyseiset kirjaukset tehtiin. Kiinnitys kirjattiin kiinnityskirjoihin joko kirjaan omistajaksi merkityn henkilön pyynnöstä tai lainvoimaiseksi tulleella tuomioistuimen tuomiolla.
Kiinnityskirjojen oikeudellinen merkitys oli, että kiinteistön omistusoikeus syntyi taloudelliselta yksiköltä siitä hetkestä lähtien, kun kiinnityskirjaan tehtiin erityismerkinnät. Tämä oli tärkeää riitojen ratkaisemiseksi, jos useat velkojat törmäävät kiinteistöoikeuksiin.
Julkisuusperiaatteen mukaisesti asuntolainakirjojen katselu ja niistä otteen saaminen oli kaikkien siitä kiinnostuneiden saatavilla.
Kaikki paikalliset asuntolainaholvit antoivat tietoa kunkin kiinteistön tilasta ja niihin liittyvistä veloista Keski-Hiipoteekkiholviin yleisten paikallisluetteloiden laatimista varten koko maata varten.
Seuraava askel oli kiinteistörekisterijärjestelmän luominen.
29.10.1830 hyväksyttiin Hessenin laki, jonka mukaan kiinteistökuvaus tehtiin topografisten karttojen perusteella.
31. maaliskuuta 1834 Preussin laki otti käyttöön kiinnitysjärjestelmän liittämisen kiinteistöjärjestelmään.
Tämän kysymyksen ratkaisu Hollannissa ansaitsee erityistä huomiota. Maan alue jaettiin 32 piiriin. Jokaisessa niistä oli asuntolainavarasto ja valtiovarainministeriön laatima kiinteistörekisteri. Muutokset kiinteistörekisteriin uskottiin asuntolainaosastolle. Jokaisella paikkakuvauksella oli oma rekisterinsä omistajien nimillä, joista käy ilmi maanomistajan arvonimi, ammatti tai ammatti, asuinpaikka. Näiden tietojen alle laitettiin kiinteistörekisteriosien numerot. Rekisteriin kuului myös:
kiinteistön hankintatoimen omaisuus;
kiinteistön arvo;
rekisterin päivämäärä ja numero;
kiinteistön omistajaa vastaan esitettyjen saatavien päivämäärä, määrät ja maksuehdot.
Toisessa lomakkeessa lueteltiin maa-alueisiin ja rakennuksiin liittyvät omistusoikeudet, velan määrä sekä asianomaiset henkilöt, näiden oikeuksien esittämispäivämäärä ja -numero, maksujen määrä, määrättyjen omistusoikeuksien takaisinmaksu ja rajoitukset. omistus oikeudet.
26. maaliskuuta 1855 Ranskassa ja Preussissa toteutettiin samanaikaisesti asuntolainauudistus, joka otti käyttöön uuden säännöksen, jonka mukaan paikalliset kiinnityskirjat alkoivat heijastaa paitsi kiinteistön siirtoa omistajalta toiselle, myös kaikkia rajoituksia. hänen oikeuksistaan. Muutoin hankitut oikeudet kiinteistöihin katsottiin mitätöidyiksi.
Kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmä täyttää täysin takaajan roolin vain, jos se pystyy takaamaan vilpittömässä mielessä ostajalleen kiinteistöoikeudet. Tätä varten sen on määritettävä ja vahvistettava:
Kiinteistöä koskevien tietojen luotettavuus, puhtaus ja täydellisyys;
Myyjän valtuudet
Siirrettyjen oikeuksien puhtaus ja täydellinen varmuus.
Tämän päivän maailmankäytännössä on kolme tapaa tarjota tällaisia vakuuksia, joiden perusteella on luotu kolme erilaista kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmää:
1. Lakirekisterijärjestelmä.
2. Omaisuuden rekisteröinti (maanomistus) - Torrens-järjestelmä (tekijän nimi).
Z. Tekojen rekisteröinti.
Lakirekisterijärjestelmä voimassa useimmissa Euroopan maissa (Saksa, Itävalta, Sveitsi, Ranska jne.). Se tarjoaa kiinteistökauppojen luotettavuuden ja turvallisuuden korkean tason vakiintuneen tiedon keräämis- ja päivitysjärjestelmän pitkäaikaisen olemassaolon ansiosta:
· maa-alueista (niiden topografiset ominaisuudet, käytön luonne, alue, niillä sijaitsevat rakennukset);
oikeuksien siirrosta heille;
maanomistajista.
Tämän järjestelmän luomiseksi tarvitaan monien vuosien ja jopa vuosisatojen (jos pidämme mielessä, että kiinteistökohteet eivät tule markkinoille yhtä usein kuin muut tavarat) tiedon keräämistä.
Omistuskirjan rekisteröinti sisältää kohteen perusteellisen tutkimisen ja kuvauksen (sen oikeushistorian, topografisten ja muiden fyysisten ominaisuuksien) ja lainvoimaisen omistusoikeuden muodostamisen tämän perusteella. Tässä tapauksessa valtio takaa omistusoikeuden (omistusoikeuden) laillisuuden ja virallistaa sen siirrettäessä oikeuksia uudelle omistajalle. Tämä järjestelmä on yleinen Kanadassa, Australiassa ja Uudessa-Seelannissa. Sitä on yritetty esitellä Yhdysvaltoihin. Ne tehtiin kuitenkin vapaaehtoiselta pohjalta.
Tämä järjestelmä aiheuttaa merkittäviä kustannuksia topografisista tutkimuksista ja kuvauksista, oikeuksien siirtohistorian ja rasitteiden olemassaolon selvittämisestä sekä vakuutusrahaston perustamisesta, joka tarjoaa lisätakeita vilpillisille ostajille valtion viranomaisten virheiden sattuessa. kun tarkistat otsikon. Juuri tämä seikka loi perustan toiselle rekisteröintijärjestelmälle, joka on tyypillinen useimmille Yhdysvaltain osavaltioille.
Tekojen rekisteröinti. Valtion rekisteröintiviranomaisille toimitettuja asiakirjoja ei tarkasteta. Rekisteröinti tarkoittaa, että siirretty omistusoikeus vastaa nykyistä muotoaan ja itse siirtoasiakirja on lainvoimainen. Samaan aikaan valtio ei ota vastuuta "otsikon puhtaudesta". Tällaisen rekisteröintijärjestelmän mukaiset takuut saavutetaan täydentämällä sitä erikoistuneiden vakuutusyhtiöiden omistusoikeusvakuutuksella.
Tällaiset "tituutetut" vakuutusyhtiöt suorittavat omaa kirjanpitoa ja maa-alueiden kartoitusta, tutkivat kiinteistöoikeuksien siirtoprosesseja, mikä antaa niille perustan kiinteistöoikeuksien vakuuttamiseen. Tämä rekisteröintijärjestelmä on hallitukselle paljon halvempi kuin aiemmin keskusteltu, mutta se on kalliimpi kiinteistön ostajille. Loppujen lopuksi tämä vaihtoehto on myös yhteiskunnalle kalliimpi, koska vakuutusyhtiöiden keräämät tietokannat ovat eristyksissä toisistaan ja tietenkään kolmansien osapuolten ulottumattomissa.
Venäjän kiinteistöjen valtion rekisteröintijärjestelmän kehityksen historia
Venäjällä kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinnin historia alkaa 1500-luvulla.
1. XVI vuosisadalla. otettiin käyttöön menettely, joka edellyttää kauppalaskujen (maanmyyntisopimusten) esittämistä tilauksissa.
2. XVII vuosisadalla. otettiin käyttöön käytäntö antaa maan hankkijalle todistuksia, joihin kirjattiin hankitun omaisuuden arvo ja entinen omistaja. Samaan aikaan myynti-, vaihto- ja maiden lahjoitukset kirjattiin paikalliseen järjestykseen ja liiketoimet pihojen, rakennusten kanssa - Zemskyyn. Todistuksen saaminen ei ollut pakollista, mutta sen puuttumisella oli kielteisiä seurauksia. Vuoden 1649 lain mukaan, jos sama omaisuus myytiin eri henkilöille, omistusoikeuksia ei tunnustettu sille, jonka kauppakirja oli aikaisemmin tehty, vaan sille, joka oli aiemmin "käsitellyt" kauppakirjaa. kiinteistö. Näin ollen todistuksen saaminen oli vahvistus kiinteistöoikeuksien siirrosta.
3. Pietari I:n aikana otettiin käyttöön uusi, "orja" -menettely kiinteistöoikeuksien rekisteröimiseksi ja perustettiin erityinen elin - maaorjuuden kamari, jossa kaikki kiinteistökaupat oli tehtävä. joista jokainen teko kirjattiin erityisiin "orjakirjoihin".
4. Vuonna 1775 hyväksyttiin provinssilaki (Katariina II:n aika). Orjatoimien toimeenpano uskottiin maakuntien siviilikamareille ja piirituomioistuimille, joiden alaisuuteen perustettiin maaorjuuslaitokset.
5. Vuonna 1866 hyväksyttiin notaariosaa koskevat määräykset, joiden mukaan notaarit velvoitettiin todistamaan ja rekisteröimään kiinteistökauppoja. Tapahtumat alkoivat tehdä notaarin toimesta tapahtumapaikalla ja ne hyväksyttiin kiinteistön sijainnin vanhemman notaarin toimesta. Vasta tämän vahvistuksen jälkeen hankittiin oikeudet kiinteistöihin. Piirin (läänin, piirin tai läänin kaupungin) vanhempi notaari oli velvollinen suorittamaan:
· "maakirja", joka sisälsi hänen hyväksymiä asiakirjoja kiinteistökaupoista;
· maaorjakirjarekisteri, joka sisältää tiedot kiinteistön ominaisuuksista, omistajasta, omistusoikeuden rajoituksista, vakuuksista jne.
Vuoteen 1891 asti rekisteriä pitivät omistajat ja vuoden 1891 jälkeen kiinteistöt. Siten kauppa, jonka kohteena oli kiinteistö, voitiin tehdä missä tahansa, mutta siihen liittyvät oikeudet siirtyivät vasta kiinteistön sijainnin vanhemman notaarin suostumuksella. Samanaikaisesti vanhempi notaari oli ennen kaupan hyväksymistä velvollinen tarkistamaan:
notaarin toimipaikassa hänelle liiketoimesta esittämän otteen aitous;
Liiketoimen noudattaminen voimassa olevan lainsäädännön kanssa;
kiinteistön luovuttajan oikeudet;
· kiinteistöjen luovuttamiselle kieltojen jne. aiheuttamien esteiden puuttuminen.
Kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmän muodostaminen ja sen kanssa tehtävät liiketoimet Venäjän federaatiossa
Sen muodostamisen tehtävä asetettiin ensimmäisen kerran vuonna 1994 hyväksytyssä Venäjän federaation siviililaissa. Hän vahvisti seuraavat määräykset:
1. Kiinteistön omistusoikeuden siirto kiinteistön myyntisopimuksen perusteella ostajalle edellyttää valtion rekisteröintiä.
2. Se, että osapuolet ovat paneneet täytäntöön kiinteistön myyntisopimuksen ennen omistusoikeuden siirron valtiollista rekisteröintiä, ei ole peruste niiden suhteiden muuttamiselle kolmansiin osapuoliin.
3. Jos toinen osapuolista kiertää kiinteistön omistusoikeuden siirron valtion rekisteröintiä, tuomioistuimella on toisen osapuolen pyynnöstä oikeus tehdä päätös omistusoikeuden siirron valtion rekisteröinnistä. Osapuolen, joka perusteettomasti kiertää omistusoikeuden siirron valtion rekisteröintiä, on korvattava toiselle osapuolelle rekisteröinnin viivästymisestä aiheutuneet vahingot.
Venäjän federaation siviililain määräysten kehittämisessä vuonna 1997 hyväksyttiin laki "Kiinteistö-oikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien valtion rekisteröinnistä" (tuli voimaan vuonna 1998). Se sisälsi:
1. Valtion rekisteröinnille annetaan määritelmä (oikeudellinen asiakirja, jolla valtio tunnustaa ja vahvistaa kiinteistöoikeuksien syntymisen, rajoittamisen (rasituksen), siirron tai lopettamisen).
2. On huomattava, että seuraavat ovat valtion rekisteröinnin alaisia:
omaisuusoikeudet ja muut esineoikeudet kiinteistöihin;
Kaikki kiinteistökaupat, mukaan lukien myynti ja osto, lahjoitus, vaihto, pantti (kiinnitys), vuokraus, trustin hallinta jne.
3. Suunnitelmissa on ylläpitää yhtenäistä valtion rekisteriä kiinteistöoikeuksista ja sen kanssa tehdyistä liiketoimista koko Venäjän federaation alueella.
4. Valtion rekisteröintimenettely ilmoitetaan (kiinteistön sijainnissa).
5. Kuvataan menettely, jolla kiinnostuneet organisaatiot ja yksityishenkilöt saavat tietoja kiinteistöoikeuksista.
6. Suunnitellaan kiinteistöjen oikeuksien rekisteröintiä koskevan kiinteistörekisterijärjestelmän perustamista.
Tällä hetkellä kiinteistön kiinteistön kiinteistö- ja tekninen kirjanpito (inventointi) on käynnissä. Tätä tarkoitusta varten tehdään kunkin kiinteistön (maatontti, rakennus, rakennelma, asuin tai muu kuin asuintila) kuvaus ja yksilöiminen.
Tämän seurauksena se saa sellaiset ominaisuudet, joiden avulla se voidaan erottaa yksiselitteisesti muista kiinteistökohteista. Kiinteistön kirjanpitoon liittyy kiinteistörekisterinumeron antaminen sille.
Rakennuksen tai rakenteen kiinteistötunnus koostuu sen tontin kiinteistönumerosta, jolla rakennus tai rakennelma sijaitsee, sekä rakennuksen tai rakenteen inventaarinumerosta.
Rakennuksen tai rakennelman huoneen kiinteistötunnus koostuu rakennuksen tai rakennelman kiinteistönumerosta ja huoneen inventaarionumerosta.
Kiinteistörekisteriä ylläpidetään kunkin rekisteröintipiirin osalta. Rekisteröintialue - alue, jolla oikeuslaitos toimii, joka suorittaa kiinteistöjen ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinnin. Venäjän federaation muodostavat yksiköt luovat rekisteröintipiirit pääsääntöisesti hallinnollis-alueellisten yksiköiden rajojen sisällä.
jatkotyötä
1.3 Valtion omaisuuden kirjanpitoperiaatteet ja sen käyttötarkoitus
Hallintojärjestelmän rakentamisen alkuelementti, valtion omaisuuden luovuttamista koskevien hallintopäätösten perustana on tieto omaisuuden tilasta. Pääasiallinen tiedonlähde on valtion omaisuusrekisteri.
Rekisteri tarkoittaa Tietojärjestelmä, mukaan lukien joukko valtion tietokantoja, jotka on rakennettu yhtenäisiin metodologisiin ja ohjelmisto- ja teknisiin periaatteisiin ja jotka sisältävät luettelon kirjanpitokohteista ja niitä koskevista tiedoista, jotka tallennetaan valtion tietokantojen ja tietopankkien rekisteriin:
1) valtion omistamat tontit;
2) valtion omistuksessa olevat metsä-, maaperä-, vesi- ja muut luonnonkohteet (resurssit);
3) omaisuus, joka on taloudellisen johtamisen oikeudella siirretty valtion yhtenäisyritykselle tai operatiivisen johtamisen oikeudella liittovaltion valtion omistamalle yritykselle tai osavaltion laitokselle tai liittovaltion omistamalle yritykselle kiinteistökokonaisuuksina;
4) taloudellisten yhtiöiden ja yhtiöiden valtion omistamat osakkeet (osakkeet, avustukset) sekä niiden omaisuus, joka ei sisälly osakepääomaan;
5) muu kiinteä ja irtain omaisuus, mukaan lukien käyttöön luovutettu, vuokrattu, pantti ja muut olosuhteet.
Kirjanpitokohteiden tiedot ovat näitä kohteita kuvaavia tietoja: sijainti, hinta, rasitus jne.
Aluehallintoelinten ensisijaisena tehtävänä on eri omistajille kuuluvien ja alueella sijaitsevien aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden täydellinen kirjanpito. Se ratkaistaan alueen, alueen tai liiton muiden subjektien rajojen sisällä sijaitsevan Unified Register of Property Objects (EROS) -rekisterin avulla. Tämän rekisterin tulee sisältää kaikki alueella sijaitsevat kiinteistöt.
Ensimmäisessä vaiheessa on varmistettava täydellinen kirjanpito kaikista alueen alueella sijaitsevista ja liittovaltion omaisuuteen kuuluvista kohteista, liiton subjektien, kuntien, yksityishenkilöiden ja muiden omistajaryhmien omaisuudesta. Tämä tehtävä sisältää kattavan inventaarion "alueellisen omaisuuden" kohteista riippumatta siitä, kuuluvatko ne jollekin omistajalle, talouden alalle tai aineelliselle muodolle.
Tämän tehtävän suorittaminen on mahdollista vain, jos mukana ovat monet valtion ja kunnalliset elimet, jotka ovat valtuutettuja pitämään erityistä kirjaa asiaan liittyvistä aineellisista ja aineettomista esineistä.
Ilman yritysten, organisaatioiden ja muiden omistajien sekä niiden omaisuuden alustavaa systematisointia, tiettyjen kriteerien mukaan eri osastojen tietovirtojen integrointi johtaa objektiivisesti useiden kiinteistökohteiden toistuvaan laskemiseen tai niiden poisjättämiseen. Siksi "alueomaisuuden" arvon määrittely edellyttää alustavaa ryhmittelyä eri omistajille kuuluvista ja alueen rajojen sisällä sijaitsevista kohteista.
Valtion tilastolaitokset yrittävät tehdä tällaista systematisointia, mutta olemassa olevia luokittimia ei ole mukautettu niin monimutkaisten ilmiöiden kuin omaisuussuhteiden globaaliin informatointiin.
UROS:n tulee olla tietosisällön lisäksi myös oikeudellisen asiakirjan muoto: erikoistuneen kirjanpitoelimen tulee olla vastuussa tietopankkiin siirrettyjen tietojen luotettavuudesta ja oikea-aikaisuudesta; toisaalta rekisterinpitäjä varmistaa käyttäjille annettujen tietojen objektiivisuuden. Sellaisenaan vaikuttaa siltä, että valtionhallinnon toimielimen, joka säätelee tiettyjä omistussuhteita alueen alueella - valtion omaisuudenhoitokomitean - pitäisi toimia, koska se on ainoa aluehallinnon alaosasto, joka edustaa suoraan maakunnan etuja. merkittävän osan aluekiinteistön omistajat, ts. on oikeus määrätä omaisuudestaan omistajiensa puolesta.
Yhtenäisen rekisterin edut eivät ole pelkästään kyky vastata laajemman käyttäjäkunnan tarpeisiin, vaan myös sisällön suurempi tarkkuus ja objektiivisuus, mikä varmistetaan eri osastojen tietojen harmonisoinnilla ja ristiintarkistuksella. Nämä edut ovat tärkeitä kaikille käyttäjäryhmille ja ennen kaikkea veroviranomaisille. Ajan myötä osastojen tietokantojen rinnakkaisylläpidon tarve voi ilmeisesti kadota (tai vähentyä merkittävästi), mikä myös tuo mukanaan merkittäviä kustannussäästöjä.
UROS:n systematisointitehtävä voidaan periaatteessa ratkaista aluekiinteistöjen koko kohteiden luokituksen perusteella. Erottelemalla inventoinnin aikana esineiden kokonaisjoukosta, alun perin ne, jotka kuuluvat yksityishenkilöille tai oikeushenkilöille (sekä rinnastetaan niihin), on mahdollista erottaa koko rekisteri vain kahteen osaan (luokkaan): juridisen omaisuus. yhteisöjä tai yksilöitä. Samanaikaisesti kaikki esineet, jotka muodostavat minkä tahansa oikeushenkilön tai yksilön yhden kiinteistökompleksin, sisällytetään UROS:iin yhtenä yrityksenä (organisaationa), erottelua alaluokkiin (aineelliset ja aineettomat esineet), ryhmiin ja alaryhmiin. Tämä yksinkertaistaa huomattavasti UROS:n kirjanpitoa ja muotoa, ja mikä tärkeintä, sulkee pois kiinteistöjen toistuvan laskennan, koska oikeushenkilöiden ja yksityishenkilöiden - esimerkiksi kiinteistöjen omistajien - kirjanpito on järjestetty vertaansa vailla selkeämmin kuin mikään omaisuus. Siten ehdotettu luokitus esineiden alueellisen omaisuuden ei vain löytää käytännön käyttöä, mutta mahdollistaa myös tarkempien tietojen saamisen alueella sijaitsevan kansallisen vaurauden määrästä halvemmalla.
Sisällytettäessä tiettyjä parametreja Unified Registeriin syötetyn objektin ominaisuuksiin tulee opastaa tavoiteasettelu ja ratkaistava tehtävä, joista tärkeimmät ovat seuraavat:
Alueellisen omistuksen koon ja rakenteen laskeminen sekä tietyllä hetkellä että dynamiikassa tarkastelujaksolla. Nämä tiedot voidaan esittää eräänlaisena alueomaisuuden tasapainona, joka heijastelee sen osien liikkumista muotojen ja lajikkeiden kontekstissa. Tämän ongelman ratkaiseminen statiikalla (tietyllä hetkellä) ja alueellisen omistuksen koon ja rakenteen seuranta dynamiikassa on perusta omistussuhteiden muutosprosessin (kansallistuminen, yksityistäminen, kansallistaminen) valtion johtamiselle ja niiden käyttämiselle omistussuhteiden stimuloimiseen. aluetalouden tehokkuuden kasvu.
Määritellään edellisen ongelman ratkaisun perusteella alueen taloudellisen potentiaalin suuruus, sen komponentit (luonto-ympäristö, luonnonvara-tuotanto ja resurssit-työpotentiaali) sekä rakenne ja dynamiikka - sekä absoluuttisesti ( arvo) ja suhteelliset ehdot (laskettuna yhtä tai tuhatta henkilöä kohti). Taloudellisen potentiaalin koon kasvu, sen rakenteen parantuminen (tuotannon ja henkisten komponenttien osuuden kasvu) osoittaa tämän alueen kykyjen lisääntymistä ja siten parantumista valtionhallinnon järjestelmässä. alueen talouden kehitystä, jonka ansiosta voimme siirtyä seuraavan ongelman ratkaisemiseen.
Aluetalouden johtamisen laadun parantaminen, mikä näkyy sen tehokkuuden kasvuna.
On huomattava, että näitä tehtäviä ei ole aiemmin ratkaistu aluetalouden johtamiskäytännössä. Niiden muotoilu on luonteeltaan tulevaisuutta, ja tässä on pyritty käsittelemään vain osaa niihin liittyvistä asioista. Muiden tehtävien joukossa on mainittava: alue- ja paikallisbudjetin tulopuolen kasvattaminen veropohjaa selkeyttämällä, kiinteistömarkkinoiden kehityksen säätely jne.
Kun otetaan huomioon ratkaistavien tehtävien joukko, alueellisen omaisuuden kohteen ominaisuuksiin tulisi sisältyä erityisesti seuraavat parametrit:
Yleiset tiedot omistajasta: nimi, virallinen osoite, toimeenpanevan elimen osoite, puhelin (telekopio, telefaksi, sähköposti), rekisteröintipäivä, rekisterinumero, rekisteröintiviranomainen, erikoistunut kirjanpitoviranomainen, koodit asiaankuuluvien luokkien (EGRPO) mukaan , OKPO, OKATO, OKOGU , OKDP, KOPF, TIN GRN:n mukaan), omistusmuoto (CFS:n mukaan): ulkomaisille oikeushenkilöille ja yksityishenkilöille ilmoitetaan lisäksi OKSM-koodi. Näiden tietojen avulla voit tunnistaa kohteen useiden kriteerien mukaan, mukaan lukien omistustyypin ja -muodon mukaan.
Kohteen kustannusominaisuuksia koskevat tiedot: kiinteistön saldo tai markkina-arvo (merkinnällä sen tyyppi) kunkin vuoden tammikuun 1. päivänä.
Tiedot eri omistajien osuudesta huomioon otettavan kohteen arvosta sekä viimeksi mainitun osuudesta muiden omaisuusesineiden arvoon. Nämä tiedot mahdollistavat erilaisten oikeushenkilöiden ja yksityishenkilöiden omaisuuden erottamisen toisistaan.
Juridisten (yksityisten) yksiköiden toimintaa kuvaavat indikaattorit: myyntituotot tai vastaavat indikaattorit, taloudellisten elementtien kustannukset, voitto (tappio) jne.
Muut tiedot erityisten kirjanpitoviranomaisten ylläpitämistä rekistereistä (rekistereistä). Nämä tiedot sisällytetään EROS-tietokantaan vain, jos lisätietojen tallentaminen ja käsittely on taloudellisesti mahdollista. Jotta yhtenäinen kiinteistörekisteri pysyisi ajan tasalla, listatut tiedot tulee päivittää säännöllisesti yritysten ja yhteisöjen vuosiraportoinnin mukaisesti. Tässä suhteessa valtion tilastojen alueellisten elinten tulisi olla tärkein rooli.
Analyysi Tšeljabinskin kaupungin omaisuudenhoito- ja maasuhteita käsittelevän komitean toiminnasta kunnallisen omaisuuden kirjanpidossa
Valtion maarekisteri
Tonttien oikeuksien hankkiminen, kaupat niillä ja valtion rekisteröinti ovat mahdollisia vasta tonttien valtion kiinteistörekisteröinnin jälkeen. Art:n mukaisesti...
Tontin valtion kiinteistörekisteri on menettely, jolla tontin tiedot merkitään ja rekisteröidään valtion kiinteistörekisteriin tietojen perusteella ...
Tonttien valtion kiinteistörekisteröinti Engelsin kaupungissa, Saratovin alueella
2.1.1 Engelsin kaupungin alueen kiinteistöjako. Venäjän federaation alueen kiinteistöjako suoritettiin Venäjän federaation hallituksen 6. syyskuuta 2002 annetun asetuksen perusteella ja sen mukaisesti ...
Tšuvashin tasavallan omaisuus- ja maasuhdeministeriön toiminta
Vero- ja tulliministeriön tarkastusvirasto
Kirjanpidon ja kameratarkastusten laitos yksittäisiä yrittäjiä on Venäjän liittovaltion veroviraston nro 11 itsenäinen rakenteellinen alaosasto Solikamskin kaupungin Permin alueella. Osastoa ohjaa työssään Venäjän federaation perustuslaki ...
Uusien kiinteistörekisteröityjen kohteiden muodostaminen kiinteistörekisterialueelle
Kiinteistöjen kiinteistöjen kiinteistötunnusten osoittamiseksi kiinteistörekisteriviranomainen (Rosreestr) jakaa Venäjän federaation alueen kiinteistörekisterialueisiin ...
Asiakirjojen valmistelu tonttien valtion kiinteistörekisteriin
Liittovaltion lain nro 221-FZ 16 §:n mukaisesti kiinteistörekisteröinnin perusteet ovat: a) Kiinteistörekisteröinti suoritetaan kiinteistön muodostamisen tai luomisen yhteydessä (ON-rekisteröinti) ...
Valtion ja kuntien omaisuuden yksityistämismenettely
Lain "Valtion ja kuntien omaisuuden yksityistämisestä" 21. joulukuuta 2001 nro 178-FZ mukaan valtion ja kunnallisen omaisuuden yksityistäminen tarkoittaa omaisuuden luovuttamista korvausta vastaan ...
Pääomarakennuskohteiden kiinteistörekisteröinnin oikeudellinen sääntely
Venäjän federaation lait: § Venäjän federaation asuntolaki § Venäjän federaation kaupunkisuunnittelulaki § Venäjän federaation siviililaki Venäjän federaation liittovaltion lait: § päivätty 24.07...
Yksityistäminen osana valtion omaisuudenhallintajärjestelmää
Tšuvashin tasavallan valtion omaisuuden yksityistämisen tavoitteet, tavoitteet ja periaatteet on esitetty hyvin Tšuvashin tasavallan valtion omaisuuden yksityistämisen ennustesuunnitelmassa (ohjelmassa)...
Tontin rajojen ja alueen sijainnin selventäminen
Kiinteistörekisteri säätelee kiinteistökauppoja. Kiinteistöihin (kiinteistöihin, kiinteistöihin) kuuluvat tontit, erilliset vesistöt ja kaikki, mikä on kiinteästi yhteydessä maahan, mukaan lukien esineet ...
Valtion omaisuuden kirjanpito
Valtion kirjanpidon alalla tehdään aktiivisesti työtä yleispalvelun ohjelmistotuotteen kehittämiseksi valtion omaisuuden kirjanpidon työn optimoimiseksi. Joten kilpailun tulosten mukaan ...
Yksinkertaisimmassa tulkinnassaan omaisuus tarkoittaa asioiden, aineellisten, henkisten, informaatioarvojen kuulumista tietyille henkilöille: yksilöille, perheille, organisaatioille, sosiaaliset ryhmät, valtio, yhteiskunta...
Kirjanpito ja valvonta valtion omaisuudenhallintajärjestelmässä
Luento1 Perussäännökset kiinteistöjen kirjanpito- ja rekisteröintijärjestelmän muodostamiseksi
Kiinteistön ja rekisteröinnin käsite, tavoitteet ja periaatteet, kohde ja aiheet. Maarekisterin sisältö.
Se, että valtio tunnustaa ja vahvistaa kiinteistöoikeuksien syntymisen, siirron tai päättymisen tosiasian, tarjoaa myös lisätakeita kansalaisten etujen suojaamiselle, oikeushenkilöitä varsinkin siirtymätaloudessa. Lisäksi kiinteistöjen ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinti edistää normaalin sivistyneen kiinteistöjen siviilikierron muodostumista.
Ensimmäiset maanrekisteröintityöt aloitettiin 800-1100-luvuilla. Jaroslav Viisaan teoksessa "Venäjän totuus" (1016) mainitaan maiden jako maatyyppien mukaan ja mainitaan rajamerkit. Ensimmäiset maan määrän ja laadun laskennat ovat peräisin 1100-luvulta.
Vanhimmat meille tulleet kiinteistöasiakirjat ovat kuvaukset tatari-mongolien ikeen maista (XIII - XV vuosisatoja) - jotka jopa vapautumisen jälkeen toimivat Moskovan ruhtinaiden maarekisterinä pitkään.
Ivan III:n (1462-1505) hallituskaudella otettiin käyttöön maanomistusjärjestelmä (joka tarjosi kiinteistöjä valtion eliniän ajaksi), mikä aiheutti toistuvia väestölaskentoja ja maanmittauksen kehittymistä, niin että 1500-luvun puoliväliin mennessä lähes kaikki Venäjän maat kuvattiin.
Mutta 1500-luvun puoliväliin mennessä maanomistus ja maasuhteet olivat hyvin sekaisin, Venäjään hiljattain liitettyjä maita ei kuvattu. Vuonna 1566 luotiin maiden kuvaamiseen paikallisjärjestys, joka yhdisti kaikki kiinteistö- ja maanmittaustyöt. Siinä pidettiin maakirjoja, maiden luovutukset rekisteröitiin ja maariidat ratkaistiin.
Pietari I:n hallituskaudella erityisasetuksella selkeytettiin oikeuksien siirtoa kiinteistöihin perinnön aikana, samalla kun kyselyveron käyttöönoton yhteydessä maan kuvaus ja arvostus käytännössä loppui.
Vuonna 1765 (Katariina II:n alaisuudessa) suoritettiin yleinen maanmittaus, joka vaikutti maanomistusoikeuden vahvistumiseen.
Vuonna 1837 vastikään muodostettu valtion omaisuusministeriö aloitti uuden maarekisterin kehittämisen, ja vuonna 1859 julkaistiin ohje valtion maiden arvioinnista, ja sen käsite ilmestyi. Vuonna 1881 otettiin käyttöön kiinnitysjärjestelmä (talonpoikien maapankin kautta).
Lokakuun vallankumouksen jälkeen maasuhteet muuttuivat dramaattisesti. Vuoden 1922 maalaki määritteli selkeästi maan yksinomaisen valtion omistuksen ja turvasi kansalaisten oikeudet talonpoikaismaiden työvoiman käyttöön. Maatalouden kansankomissariaatin hallinnoima valtion kiinteistörekisteri jaettiin pää- ja nykyiseen. Maanhoidon osallistujille myönnettiin oikeaksi todistetut asiakirjat.
Vuonna 1954 perustettiin yhtenäinen järjestelmä Neuvostoliiton maarahaston kirjaamiseksi ja maankäyttäjien rekisteröimiseksi. Vuonna 1956 otettiin käyttöön uudet maarekisteriasiakirjat: maankäyttöoikeuslaki ja maankäyttäjien valtionrekisteri. Vuonna 1961 Neuvostoliiton ministerineuvoston päätöslauselmassa "Maan valtion kirjanpidon ja niiden käytön parantamisesta maataloudessa" hahmoteltiin maakatasterin kehittäminen, joka mahdollistaa maankäytön valtion rekisteröinnin ottaen huomioon maankäytön määrän ja laadun. maa.
Vuonna 1970 hyväksyttiin RSFSR:n maalaki, joka oli olemassa vuoteen 1990 saakka, jossa maankäytön rekisteröintinormit toistettiin. Kiinteistörekisteritiedot olivat lainvoimaisia, rekisteröinti tapahtui maankäyttöehtojen mukaisesti: rajoittamaton ja määräaikainen. Valtion rekisteröinti suoritettiin piirin toimeenpanevassa komiteassa ja kaupungin toimeenpanokomiteassa maaluokkien osalta.
Valtion maanomistusoikeuden katoaminen johti kansalaisten ja oikeushenkilöiden maaoikeuksien laajentumiseen. Tuli tarve tarkistaa tonttien kirjanpidon ja rekisteröinnin perusteet. Lyhyessä ajassa hyväksyttiin yli 50 normatiivista asiakirjaa maareformin toteuttamiseksi.
27. lokakuuta 1993 annettiin Venäjän federaation presidentin asetus "Maasuhteiden säätelystä ja maatalousreformin kehittämisestä Venäjällä", joka vahvisti kansalaisten ja oikeushenkilöiden oikeuden määrätä omistamistaan tonteista. , mukaan lukien myynti, perintö, lahjoitus, pantti- ja vuokravuokraus, vaihto jne.
Tällä asetuksella otettiin käyttöön uusi maa-oikeuksien rekisteröintijärjestelmä, jonka mukaan omistajalle oli myönnettävä maanomistustodistus, joka on kirjattava Rekisteri (maa)kirjaan. Tällaiset todistukset (sekä tontin alkuperäisen luovutuksen yhteydessä yksityistämisen aikana että oikeuksien siirron yhteydessä myynnin ja oston aikana tai muuten) on antanut Venäjän federaation maavaroja ja maanhoitoa käsittelevä komitea ( Roskomzem).
Vuonna 1993 allekirjoitettiin Venäjän federaation presidentin asetus "Valtion maarekisteristä ja kiinteistöoikeuksia koskevien asiakirjojen rekisteröinnistä". Sen määräysten perusteella Roskomzemille ja sen alueellisille elimille uskottiin:
Monitoimisen valtion maarekisterin ylläpidon järjestäminen;
Tonttien ja maa-alueeseen kiinteästi liittyvien kiinteistöjen oikeuksia koskevien asiakirjojen rekisteröinti ja täytäntöönpano.
Maakirjan ylläpito.
Tämän asetuksen mukaisesti Roskomzemin asiantuntijat kehittivät useita säädösasiakirjoja maarekisterin ja kirjanpidon ylläpitämiseksi, erityisesti määrättiin, että kullekin tontille on annettava yksilöllinen kiinteistönumero.
Vuoteen 2000 asti kiinteistörekisteri koostui seuraavista osista:
Maanomistuksen ja maankäytön rekisteröinti on tietue asiakirjoihin maa-alueita koskevista tiedoista, joiden avulla voidaan yksiselitteisesti vahvistaa niiden oikeudellinen asema, laadulliset, määrälliset, kustannusominaisuudet, maantieteelliset parametrit;
Maarahaston määrällinen ja laadullinen kirjanpito on valtion toimenpide, jolla hankitaan, systematisoidaan, kerätään ja päivitetään tietoa maavarojen määrästä, taloudellisesta käytöstä, tilasta ja laadusta.
Maaperän arviointi on vertaileva arvio maaperän luonnollisesta hedelmällisyydestä, niiden ryhmittelystä viljelysatoon vaikuttavien luontaisten diagnostisten ominaisuuksien mukaan vertailukelpoisilla maataloustekniikan tasoilla ja viljelyn intensiteetillä.
Maan taloudellinen arvostus - luonnehtii maan tuotantokapasiteettia tuotantovälineenä käyttämällä luonnon- ja kustannusarviojärjestelmää.
Liittovaltion laki nro 28-FZ, 2. tammikuuta 2000 "Valtion maakatastista" määritteli valtion maakatasterin erilaisen sisällön: "Valtion maakatastri on järjestelmällinen joukko dokumentoituja tietoja, jotka on saatu valtion kiinteistörekisterin rekisteröinnin tuloksena. tonteista, Venäjän federaation maiden sijainnista, tarkoituksesta ja oikeudellisesta asemasta sekä tiedot alueellisista vyöhykkeistä ja tontilla sijaitsevien ja näihin tontteihin kiinteästi liittyvien esineiden olemassaolosta.
SLC:n ylläpitämisen tarkoitus on muuttunut: ennen lain antamista päätavoitteena oli antaa valtion viranomaisille tietoja maista maanhoitopäätöstä varten, lain antamisen jälkeen päätavoitteena oli tiedottaminen:
valtio ja kunnanhallitus maavarat;
valtion valvonta maan käytössä ja suojelussa;
toimenpiteet, joilla pyritään säilyttämään ja parantamaan maan hedelmällisyyttä;
kiinteistöjen ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinti;
maan hallinta;
maan taloudellinen arvostus ja maan arvon kirjanpito osana luontoa
resurssit;
kohtuullisen maksun vahvistaminen maasta;
muu tonttien hallintaan, käyttöön ja luovuttamiseen liittyvä toiminta.
Vuonna 2000 maanrekisteröintialan julkisten palvelujen tarjoamiseen liittyvien toimeenpanotehtävien toteuttamiseksi perustettiin liittovaltion instituutio "Maa- ja kiinteistökamari", joka oli osa Venäjän federaation maapolitiikan valtion komiteaa ( Goskomzema).
Vuonna 2001 Venäjän federaation valtion maapolitiikan komitea muutettiin Venäjän liittovaltion maarekisteripalveluksi (Roszemkadastr).
Tonttien oikeuksien valtion rekisteröintiä koskeva lainsäädäntö on myös muuttunut 21. heinäkuuta 1997 annetulla liittovaltion lailla "Kiinteistö-oikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien valtion rekisteröinnistä" nro 122-FZ. tämä laki, Maahan ja muuhun kiinteistöön liittyvien oikeuksien ja liiketoimien valtion rekisteröinti on oikeudellinen toimi, jolla valtio tunnustaa ja vahvistaa oikeuksien syntymisen, rajoittamisen, rasittamisen, siirron tai päättymisen siviililain mukaisesti. Juuri valtion rekisteröinti on ainoa todiste rekisteröidyn oikeuden olemassaolosta, sillä sen vahvistama oikeus maa-alueeseen ja muuhun kiinteistöön voidaan riitauttaa vain tuomioistuimessa.
Kuten edellä todettiin, valtion rekisteröinti oli itse asiassa olemassa 31. tammikuuta 1998 asti (kun edellä mainittu laki tuli voimaan). Kiinteistöjen oikeuksien rekisteröinti toteutettiin, mutta eri toimielimet: tonttien osalta - maakomiteat, rakennuksia, tiloja koskevat - teknisen inventoinnin toimisto ja muut elimet. Tämä mainitaan rekisteröintilain 6. §:ssä, jonka mukaan kaikki aikaisemmin syntyneet oikeudet kiinteistöihin ovat valtion tunnustamia, eivätkä ne vaadi uudelleenrekisteröintiä. Aiemmin syntyneiden oikeuksien rekisteröinti voidaan suorittaa, mutta vain tekijänoikeuden haltijan pyynnöstä. Sitä vastoin kansalaisille 31. tammikuuta 1998 lähtien syntyneet oikeudet ovat pakollisia rekisteröintiviranomaisille.
Mitä tulee tämän toiminnon suorittamisen varmistaviin elimiin, ne ovat kokeneet toistuvia muutoksia viimeisen vuosikymmenen aikana.
Alun perin, vuosina 1998–2004, valtion rekisteröinnin suorittivat Venäjän federaation alamaihin perustetut oikeuslaitokset oikeuksien valtion rekisteröimiseksi laitosten ja instituutioiden sivukonttoreiden alueilla kaupunkien ja alueiden alueilla, jotka ovat samat kuin kuntien rajoja. Nämä laitokset olivat itse asiassa Venäjän federaation muodostavien yksiköiden toimeenpanoviranomaisia.
Tammikuun 1. päivästä 2005 lähtien lakimuutosten, mukaan lukien kiinteistöoikeuksien ja sen kanssa tehtyjen liiketoimien valtion rekisteröintiä koskeva lainsäädäntö, on uudistettu kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröintiä suorittavien elinten järjestelmää koko ajan. Venäjän federaatio. Kaikki aiemmin perustetut oikeuslaitokset siirrettiin liittovaltion omistukseen.
Muodostettiin yhtenäinen liittovaltion rekisteröintiviranomaisten vertikaali. Rekisteriosastot toimivat kaupungeissa, kunnissa ja hallintoalueilla. Tasavallan, alueen, alueen alueella oikeuslaitoksen sijasta on Venäjän federaation vastaavan subjektin liittovaltion rekisteröintipalvelun toimisto. Liittovaltion valtuutettu elin kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmässä on liittovaltion rekisteröintipalvelu.
Kaikki, mitä oikeuslaitokset rekisteröivät vuosina 1998–2004, ei kuitenkaan vaadi uudelleenrekisteröintiä, koska sekä rekisterin ylläpitosäännöt että myönnetyt todistukset olivat samat koko Venäjän federaatiossa.
Venäjän presidentin 9. maaliskuuta 2004 allekirjoittaman liittovaltion toimeenpanevien elinten järjestelmästä ja rakenteesta annetun asetuksen mukaan Venäjän liittovaltion maarekisteripalvelu muutettiin liittovaltion kiinteistörekisterivirastoksi (Rosnedvizhimost). Sen tehtävät hyväksyä säänteleviä säädöksiä vakiintuneella toiminta-alalla siirrettiin Venäjän federaation talouskehitys- ja kauppaministeriölle ja Venäjän uudelleenorganisoidun valtionkomitean kaupunkirekisterin ja kiinteistöjen luettelon ylläpito. Rakennus- ja asuntoliitto ja yhdyskuntatalo siirrettiin määritellylle virastolle.
Liittovaltion laki "Kiinteistöjen valtionrekisteristä" 04.07.2007 nro 221-FZ säänteli siirtymistä maa-alueiden kirjanpitoon osana yhtenäistä kiinteistörekisteriä.
Tämän lain mukaan valtion kiinteistörekisteri on systematisoitu tietojoukko tallennetuista kiinteistöistä sekä tietoja Venäjän federaation valtionrajan kulkusta, Venäjän federaation muodostavien yksiköiden välisistä rajoista, kuntien rajoista, asutusten rajoista, alueellisista vyöhykkeet ja vyöhykkeet, joilla on erityisiä alueiden käyttöä koskevia ehtoja, muut tiedot. Osavaltion kiinteistörekisteri on liittovaltion tietolähde.
Kiinteistöjen valtion kiinteistörekisteröinti valtuutetun elimen toimet kiinteistöjen valtion kiinteistörekisteriin kirjaamiseksi, jotka vahvistavat sellaisen omaisuuden olemassaolon, jolla on ominaisuuksia, jotka mahdollistavat tällaisen omaisuuden määrittämisen yksilöllisesti määritellyksi esineeksi, tai vahvistavat sellaisen olemassaolon päättymisen kiinteistöt sekä muuta tietoa kiinteistöistä.
Toukokuussa 2008 liittovaltion rekisteröintipalvelu siirrettiin oikeusministeriöstä Venäjän federaation talouskehitysministeriöön.
Venäjän federaation presidentin 25. joulukuuta 2008 annetulla asetuksella N 1847 "Valtion rekisteröinti-, maarekisteri- ja kartoituspalvelusta" (joka tuli voimaan 1. maaliskuuta 2009) liittovaltion rekisteröintipalvelu nimettiin uudelleen liittovaltion palveluksi. valtion rekisteröintiä, maarekisteriä ja kartografiaa varten. Samaan aikaan liittovaltion geodesia- ja kartografiavirasto ja liittovaltion kiinteistörekisterivirasto lakkautettiin ja niiden tehtävät siirrettiin vakiintuneelle palvelulle.
Liittovaltion valtion rekisteröinti-, kiinteistörekisteri- ja kartografiapalveluun on uskottu tehtävät järjestää yhtenäinen järjestelmä kiinteistöjen valtion kiinteistörekisteriin ja kiinteistöihin liittyvien oikeuksien ja sen kanssa tapahtuvien liiketoimien valtion rekisteröinnistä sekä Venäjän paikkatietoinfrastruktuurista. Liitto.
Tämän ratkaisun toteuttamisen ongelmat:
Tähän mennessä kiinteistöjen kiinteistörekisteröinnin ja kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinnin toimintojen toteuttamista säännellään itsenäisillä liittovaltion laeilla.
Ensinnäkin nämä ovat: 4. heinäkuuta 2007 päivätty liittovaltion laki "kiinteistöjen valtionrekisteristä" nro 221-FZ ja 21. heinäkuuta päivätty liittovaltion laki "kiinteistöoikeuksien valtion rekisteröinnistä ja liiketoimista sen kanssa". , 1997 nro 122-FZ.
Nykyisessä lainsäädännössä ei säädetä mahdollisuudesta siirtää asiakirjoja hakijalta muille organisaatioille tarkoituksiin, jotka eivät liity päätehtävän suorittamiseen. Ja tämä ei riipu siitä, puhummeko kiinteistörekisteröinnistä vai oikeuksien rekisteröinnistä.
Toinen ongelmallinen kohta on tietokantojen yhdistäminen.
Toistaiseksi rekisteröintipalvelulla ja kiinteistörekisterivirastolla on itsenäiset tietoresurssit. Nämä ovat valtion kiinteistörekisteri ja yhtenäinen valtion kiinteistö- ja kaupparekisteri.
Kun liittovaltion laki "Kiinteistöjen valtionrekisteristä" annettiin, tietoresurssien yhdistämiskysymys löysi lainsäädännöllisen ratkaisun.
Näin ollen lain 4 §:n 4 osan mukaan valtion kiinteistörekisteri sähköisessä mediassa ja yhtenäinen valtion kiinteistöoikeuksia ja niiden kauppaa koskeva rekisteri sähköisessä muodossa ovat osa yhtenäistä liittovaltion tietojärjestelmää, joka on luotu määrätyllä tavalla. . Lain 4 §:n 4 osa tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 2012.
Tämän säännöksen voimaantulopäivään asti Rosregistration ja Rosnedvizhimost ovat saaneet tehtäväkseen varmistaa tämän tietojärjestelmän luomisen valtion kiinteistörekisterin ylläpitämiseksi sähköisissä tiedotusvälineissä ja yhtenäisen valtion rekisterin oikeuksista kiinteistöihin ja liiketoimiin. se sähköisessä mediassa. Kiinteistörekisterin ja yhtenäisen oikeusrekisterin välille yhtenäisen tietojärjestelmän luominen edellyttää merkittäviä muutoksia olemassa olevaan ohjelmistotuotteeseen.
Ilmoittautumiset...
Ohjaus Kiinteistöt perustuu varastoon (OGUP "OCTI - Regional BTI" esimerkki)
Diplomityö >> Taloustiede6. Kirjanpito ja rekisteröinti esineitä Kiinteistöt. Markkinainfrastruktuurin yhtä tärkeitä komponentteja Kiinteistöt ovat kirjanpito ja rekisteröinti esineitä. Irkutskissa kirjanpito ja tekninen inventaario esineitä Kiinteistöt ...
Kirjanpito suuri varat (36)
Tiivistelmä >> Kirjanpito ja tilintarkastusJotta kansalliset järjestelmät kirjanpito kirjanpito sopusoinnussa... rekisteröinti esineitä kiinteä organisaation omaisuuskustannukset hankinnasta suuri ... Säätö vieraanvaraisuuskustannusten koostumuksesta (Liite 10) ja arvioista. neljä. Muodostus ...
Maavero (10)
Koodi >> Rahoitus... asema 19. helmikuuta 1861 (yleinen) asema talonpoikaista asema... "Yhteisen valtion luomisesta järjestelmät kirjanpito ja rekisteröinti esineitä Kiinteistöt Sverdlovskin alueen alueella "... perus lakisääteinen toiminta palvelee muodostus ...
