УДК 336.1.55

СОВРЕМЕННЫЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: СТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ

Г.И. Дмитриев1, Н.А. Руш2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Приведен обзор мировых систем учета недвижимого имущества. Представлены основные характеристики и отличия кадастровых систем, применяемых в мировой практике управления недвижимостью. Рассмотрена возможность интенсификации процесса оборота недвижимости на рынке, а также ускорения инвестиционных процессов, связанных с недвижимостью и капитальным строительством, получения кредитов под залог недвижимости и развития ипотеки. Отмечено, что развитие и укрепление прав собственников недвижимости и надежность сделок с недвижимостью приводят к снижению инвестиционных рисков и в конечном итоге определяют стоимость инвестиционных проектов и самой недвижимости. Библиогр. 8 назв.

Ключевые слова: учет недвижимости; кадастр недвижимости; регистрация прав на недвижимое имущество; кадастровые системы.

MODERN SYSTEMS OF REAL ESTATE PROPERTY RECORDS: CADASTRAL SYSTEMS FORMATION G.I. Dmitriev, N.A. Rush

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article reviews the real estate property record systems used worldwide. It deals with the principal features and differences of the global cadastral systems of property records. It treats the possibility of intensification of immovable property turnover on the market as well as acceleration of investments having to do with real estate and capital construction, real estate loans and mortgage development. It is indicated that the development and strengthening of the rights of property owners and the reliability of property transactions lead to the reduced investment risks and determines the ultimate cost of investment projects and the real estate. 8 sources.

Key words: real estate property records; real estate cadaster; registration of rights to real property; cadastral systems.

Современные исследования в области поиска методов управления недвижимостью показывают, что существует тесная связь между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому представляется целесообразным привести анализ мирового опыта в создании систем учета недвижимого имущества.

До середины прошлого века понятие кадастр употреблялось, по преимуществу, в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о ней. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем

учета недвижимости .

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире. В США официальная система укрепления прав на недвижимость основана на частной передаче и регистрации актов, на которых она основана .

В настоящее время основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает, преимущественно, в одном штате и ведет свой собственный земельный

1Дмитриев Геннадий Иннокентьевич, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89500774858, e-mail: [email protected]

Dmitriev Gennady, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89500774858, e-mail: [email protected]

2Руш Наталия Александровна, магистрант Института экономики, управления и права ИрГТУ, тел.:89025786861, e-mail: [email protected]

Rush Natalia, Graduate student of the Institute of Economics, Management and Law of ISTU, tel.: 89025786861, e-mail: [email protected]

учет. Записи составляются и корректируются группой экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей.

Причины такой ситуации очевидны: в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Таким образом, возникает необходимость самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, если очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, содержащих данные о земельных участках, находится в США на стадии обсуждения.

Основные этапы этого обсуждения состоят в следующем. В 1970-е гг. рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи. В 1980-е гг. в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Спустя некоторое время, в нескольких штатах акцент делался на программу регистрации массивов обследованных земельных участков, основанную на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет недвижимости в странах среднеевропейской системы регистрации прав

В основе наиболее продвинутых кадастровых систем, распространенных по преимуществу в европей-

ских странах , лежат принципы французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 г. К принципиальному новаторству кадастра Наполеона относится введение: кадастровых округов, покрывающих территорию всей страны; кадастровых карт, производившихся систематически для каждого округа; кадастровых номеров недвижимости - уникального идентификационного кода для каждого объекта недвижимости, который не повторяется ни для какого другого объекта на территории всей страны на протяжении всей ее истории.

Однако уже во второй половине XIX в. приоритет в этом принадлежал Германии и Швейцарии. Более того, в этих странах возможности кадастра расширены до описания в качестве объектов прав квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованной земле, что необходимо для обеспечения регистрации прав на эти объекты.

Основной задачей кадастра является описание объекта недвижимости, достаточное для того, чтобы предупредить все возможные недоразумения по поводу принадлежности различных его частей. Прежде всего это касается границ земельного участка. В отличие от плана участка, выполненного исключительно для данного участка, граница любого участка на кадастровой карте города, района, микрорайона одновременно принадлежит и другому участку и служит их разграничению, заранее предлагая решение возможного пограничного конфликта.

При рассмотрении французской системы следует отметить, что право на недвижимое имущество надежно охраняется системой регистрации прав на него, но этого оказывается недостаточно для полноценной охраны права.

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Отсюда следует, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. Магистральная тенденция развития системы охраны прав на недвижимое имущество заключается в принципиальном объединении этих двух систем. Однако практически это осуществить не просто: указанные системы различаются по специализации и областям деятельности, их автономное историческое развитие, а также правовые конструкции и процедуры мешают объединению.

В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию .

В идеальной системе регистрации прав на недвижимость кадастр недвижимости содержит описания

объекта недвижимости, необходимые для его однозначной идентификации среди других объектов; реестр прав на этот объект содержит описания владельца прав на этот объект, необходимые для однозначной его идентификации, а также предельно точное и недвусмысленное описание этих прав. Записи кадастра недвижимости кроме кадастрового номера не содержат никаких записей, которые повторяли бы записи реестра прав и наоборот. Это принципиально важно, поскольку каждая запись в этих системах носит юридический характер, являясь старшим юридическим документом по отношению к любым иным документам, которые могут быть представлены как доказательство наличия права на объект недвижимости .

Так же, как и в случае регистрации права, кадастровый учет недвижимости недопустимо утяжелять ее характеристиками, которые несущественны для идентификации объекта права. Например, площадь земельного участка никак не указывает на сам участок, поскольку участков с одинаковыми площадями может быть необозримое множество. В то же время точно описанные границы участка однозначно указывают и на участок, и на его пределы.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая ему отводится, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении объекта, на которое регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер: все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.

Земельный участок, отраженный в кадастре, представляет собой ячейку кадастровой информации, в которой собраны все сведения, необходимые для однозначного описания объекта недвижимости, как графические, так и цифровые. Кадастровая карта представляет собой графическое отображение только того, что существенно для охраны права и налогообложения.

Эта карта содержит границы земельных участков. Каждый участок имеет замкнутый контур границ, внутри которого проставляется кадастровый номер. Это основной, но не единственный информационный слой. Для регистрации права может быть необходимо графическое отображение пятна застройки здания.

В пределах границ земельного участка должны быть зафиксированы границы зон особого по отношению к участку в целом правового режима, например, сервитут. Эта зона может быть определена только в отношении конкретного участка (сервитут, связанный с правом прохода через данный участок на соседний) или в отношении участков, попадающих в определен-

ную территориальную зону (например, зону водоохра-ны). В последнем случае территория такой зоны «накладывается» на участки и их границы, как правило, не совпадают. При этом таких зон может быть несколько; службы, устанавливающие их и контролирующие соблюдение соответствующего правового режима, различны и не связаны друг с другом. Эти зоны могут появляться и исчезать, могут меняться их очертания, что заставляет вести их учет в качестве отдельных картографических слоев.

Характерным для всех западноевропейских стран является то, что кадастр осуществляет систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются . Общей тенденцией является то, что информация фискального и юридического кадастров, основанная на земельных единицах, находит возрастающий спрос в качестве основы общей информационной системы. Помимо своего первоначального назначения кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Из скандинавских стран наиболее близкой к системам, принятым в западноевропейских странах, является система, используемая в Дании . В этой стране в течение длительного времени используются развернутые кадастровые карты, охватывающие всю страну, которые связаны с общими справочными материалами. Кадастровые обследования, например, при изменении границ участков, производятся частными землемерами. Однако записи и кадастровые карты делаются в центральной государственной службе Matrikel Kontoret, расположенной в Копенгагене. Кадастр тесно связан с системой регистрации прав на недвижимость.

Такая же тесная связь обнаруживается в Швеции и Финляндии, где системы регистрации титулов (права) основаны на кадастровых единицах. Здесь кадастры развивались постепенно, от простых записей, использовавшихся в целях налогообложения и слабо связанных с картами, до развернутых систем, имеющих высокую надежность . В Швеции городская и сельская системы в настоящее время объединены в один общий регистр, в то время как в Финляндии регистрация все еще ведется отдельно для городской и сельской местности.

В Швеции в настоящее время кадастр объединяется с системой регистрации прав. В одном общем агентстве, называемом Центральным правлением по сбору данных о недвижимости (CFD), осуществляется сбор и передача отобранной кадастровой информации и информации, поступающей из регистра прав, на автоматическую обработку данных. Сбором данных все еще занимаются региональные кадастровые и земельные регистрационные службы. Они имеют автономные каналы связи с CFD и уполномочены вносить изменения в записи в случае дробления земли,

передачи прав владения. CFD обязано выпускать все сертификаты, а также обеспечивать все виды связи с другими органами управления, использующими информацию о недвижимости. Таким образом удается избежать дублирования в работе. Кроме того, значительно сокращается время, необходимое для выпуска официальных документов и выдачи их заинтересованным лицам. В настоящее время система работает в большей части территории страны и будет полностью завершена в ближайшие пять лет.

Ранее в Норвегии не было организованной кадастровой системы. Вместо нее существовала старая система, предназначенная для использования в целях налогообложения, только частично поддерживаемая картами. В настоящее время в стране введена автоматизированная система GAB, обеспечивающая информацией о земельных единицах, адресах и строениях заинтересованных лиц.

Кадастр во Франции и в странах, использующих французский опыт

Несмотря на то что Франция рассматривается как историческая родина современного кадастра, на современном этапе развития страны французский кадастр нельзя привести в качестве успешно действующего примера.

Кадастровые планы, использующиеся в настоящее время, имеют различное происхождение. В половине из них, в основном в сельской местности, до сих пор используются старые планы времен Наполеона, а также планы, составленные в промежутке между 1930-1960 гг. Другая половина составлена из новых планов, так называемых «регулярных», так как они отвечают официальным техническим нормам; они известны своей большой точностью картографического изображения. Площади, представленные в кадастре, определены в основном из «графического» вычисления, а не в результате настоящего межевания. Таким образом, они лишены точности, непосредственно связанной с качеством плана. Кроме того, государственная собственность не отражена в кадастре. Таким образом, существует явная недостаточность кадастровой информации. Главная причина этого - ориентация на фискальную функцию кадастра. Если государство как собственник недвижимости не является налогоплательщиком, его и нет в реестре владельцев недвижимости, следовательно, не может быть и регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости. Кроме того, существуют ошибки, которые являются результатом незарегистрированных изменений (многие километры коммунальных сетей не существуют юридически и, таким образом, не могут по существующим правилам фигурировать в Кадастровом плане).

Целью проводимой в настоящее время реформы французского кадастра является создание документа, отвечающего стандартам германского и швейцарского кадастра. Для этого предполагается сплошное переосвидетельствование всех объектов недвижимой собственности.

Французская система оказала значительное влияние на свои бывшие колонии, например, на большинство стран Северной и Западной Африки. В этих стра-

нах кадастры и земельные регистры (livre foncier) обычно охватывают только незначительную часть земли, в основном в городских районах. Обычно земельная регистрация представляет собой регистрацию титулов, при этом на каждый земельный участок отводится отдельная страница. Если кто-либо захочет зарегистрировать свое право на землю, он должен подать заявку регистратору. После этого его заявление становится официальным в течение определенного периода времени, а затем необходимо провести обследование земли и демаркацию в присутствии соседей и других заинтересованных сторон. По истечении срока возможности подачи апелляции земельная единица вписывается в регистр, а ее владельцу выдается сертификат на право владения.

На Испанию и Италию также оказал влияние кадастр Наполеона. Здесь были приняты системы, разработанные на идентичной основе. Однако испанская система не обеспечивает всеобъемлющего, национального охвата. Между кадастром недвижимости и регистрацией прав на нее имеется слабая связь. Эти две системы записей контролируются разными органами управления, а описания в регистре прав не всегда относятся к объектам, описанным в кадастре. Таким образом, связь между кадастром и регистром обеспечивается, в первую очередь, не за счет указания земельных участков, а за счет указания имени владельца, что является препятствием для дальнейшего объединения этих систем.

Кадастры, используемые в южной Европе, имеют в большей степени фискальный характер в сравнении с центральной Европой. Так как здания являются важными объектом для налогообложения, Италия создала новый регистр строений как часть кадастра. В Греции отсутствует всеобъемлющий однородный национальный кадастр, однако данная проблема изучается, и, возможно, в ближайшее время правительством будет принято решение об учреждении общенациональной системы.

Учет недвижимости в системе Торренса и его применение в Англии

Система регистрации прав, введенная Робертом Торренсом , не предусматривает обязательного наличия сплошной кадастровой карты страны или хотя бы определенной местности. Основной особенностью этой системы является то, что обследуемая земля идентифицируется на карте отдельно взятого объекта недвижимости, которая является основной частью первого раздела регистра права владения. В этом разделе приводится подробная информация о владении, а также описание земли с соответствующим указанием зон действия сервитутов, обременений и других условий. Можно сказать, что кадастр в данном случае состоит из совокупности первых разделов регистра всей зарегистрированной в этой системе недвижимости. С одной стороны, этот кадастр недвижимости не просто объединен с системой регистрации прав, он составляет с ней нерасторжимое целое. С другой стороны, кадастр лишен тех очевидных достоинств, которые демонстрирует сплошная кадастровая карта. Это составляет определенную незаконченность

системы Торренса и, в тоже время, возможно, определяет перспективы ее развития. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например, в странах Восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Англии .

С 1853 г. картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 - для городов. Эта работа продолжалась до 1893 г. Карта служила материалом, на котором можно было точно указать границы всякой недвижимости. В соответствии с законами 1925 г. эта карта является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (орган системы регистрации прав на недвижимость) и выполняет освидетельствования ad hoc, т.е. в каждом отдельном случае.

После того как участок определен для регистрации прав собственности, любое лицо, которое покупает незарегистрированную землю с абсолютным безусловным правом собственности (фригольд) или берет незарегистрированную аренду на 40 и более лет, должно обратиться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило обязательной регистрации относится к последующим сделкам. В случае первой регистрации прежний владелец должен представить в регистрационное агентство достаточные доказательства того, что у него действительно имеется право собственности на недвижимость и, таким образом, он является законным ее владельцем. После того, как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в регистре.

Систематическое и спорадическое межевание и регистрация прав на недвижимость

Из приведенного аналитического обзора систем регистрации прав на недвижимость и кадастровых систем видно, как непросто формировался опыт современных экономических держав в поиске правового и организационного обустройства института прав на недвижимость, механизмы его строительства. Наибольшее внимание теоретики создания кадастровой системы и регистрации прав на недвижимость обращают на вопрос о выборе между спорадическим и систематическим межеванием для целей формирования кадастра недвижимости, а также спорадической и систематической регистрации права на недвижимое имущество .

Под спорадическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, которые предписано совершать на добровольной основе и/или на обязательной, но в каких-то конкретных определенных случаях, например, при продаже недвижимости.

Под систематическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, осуществляемые

для всех объектов недвижимости, остающихся неот-межеванными, или в отношении которых права еще не зарегистрированы. История рассматриваемого предмета знает случаи, когда одновременно имело место систематическое межевание и спорадическая регистрация прав, и наоборот. Естественно, не только инициатива, но и финансирование спорадических действий возлагается на заинтересованные лица -владельцев недвижимости, инициировать и финансировать систематические действия могут только органы государственного или местного управления в соответствии с определенной государственной программой. Именно это является причиной того, что выбор этот так сложен.

В 1925 г. в Англии был введен пакет новых земельных постановлений. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривавший обязательную (систематическую) регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время покрыли всю территорию Англии. Однако фактически регистрация до сих пор все еще остается спорадической, как правило, право регистрируется только тогда, когда недвижимость продается или подлежит длительной аренде. Тем не менее, англичане продолжают бороться за победу систематического подхода.

Систематическое формирование кадастровой информации осуществляется последовательно, по кварталам, в соответствии с заранее составленной программой. Систематическому обследованию (или первоочередному систематическому обследованию) может быть подвергнута не вся территория страны, а территории, наличие кадастровой информации для которых наиболее актуально: города и населенные пункты. В случае, когда речь идет о замкнутом территориальным образовании (отдельно взятый город), территориями первоочередного обследования должны стать кварталы, где менее всего можно ожидать массовых частных инициатив по межеванию.

Систематическое формирование кадастровой информации не требует того, чтобы по каждому обследуемому объекту недвижимости сразу формировалась вся требуемая кадастром информация. Межевание земельных участков объектов недвижимости - слой, который должен быть сформирован в первую очередь. Этот слой представляет собой самостоятельную информационную ценность: после того, как объекты обведены границами, они независимо от формы собственности получают возможность самостоятельного внутреннего развития, в том числе и развития, связанного с завершением формирования кадастровой информации .

Российский опыт кадастрового учета

В заключение обратимся к российским проблемам в области становления регистрации прав на недвижимое имущество.

Сопоставляя текст российского Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать следующие основные выводы:

1. Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав: системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации).

2. Гражданский кодекс (ГК), характер российской правовой системы однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (титульную систему регистрации) . Закон подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. Причем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают отечественную модель системы близкой к системе Торренса .

3. Механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что система регистрации не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы . Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом и ГК, необходимо закрепить следующие принципы:

Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспариванию даже в судебном порядке. Реализации этого принципа мешают редакции ст. 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» гл. 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав»; ст. 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 Закона. Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только приобретенной недвижимости, но и сделанных в нее последующих вложений, в том числе и привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования;

Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации, компенсируются за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации . Российский Закон не делает различия в процедурах регистрации.

4. Система регистрации прав должна базироваться на кадастре недвижимости как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем он как и

реестр права является ответственным хранителем права. Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и, по существу, перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

5. Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости.

6. Мировая практика строительства регистрационных систем определила проблему выбора между так называемым спорадическим и систематическим методом формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методом заполнения реестра прав на недвижимое имущество. При спорадическом методе формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже. Результаты данного опыта свидетельствуют в пользу выбора систематического заполнения как кадастра, так и реестра прав . Причем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав.

Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании быстро решаются пограничные проблемы сопредельных владений. При спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа. При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате бесконтрольных процессов землепользования, можно избежать появления участков неопределенной принадлежности не обладающих характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования ложиться на заинтересованных собственников, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе в России титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Статья поступила 09.07.2013 г.

Библиографический список

1. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М.: Эксмо, 2011. 62 с.

2. Ларссон Г.Л. Земельная регистрация и кадастровая система. М.: Мир, 1991. 198 с.

3. Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции / пер. Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости. М., 1992. 134 с.

4. Бретон Ж. Французский кадастр и числовой национальный план // Современные кадастровые системы: сб. докл. ХХ Междунар. конгресса. Мельбурн, 1994. С. 178-193.

5. Давид Р., Жофре-Спинозе К. Основные правовые системы современности. М.: Междунар. отношения, 1996. 227 с.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 17 июня 1997 г. № 122 ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51 ФЗ // СПС КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL:

http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_153956/

8. Дмитриев Г.И., Руш Н.А. Сравнительный анализ современных систем регистрации прав на недвижимость // Современные технологии. Системный анализ. Моделирование. 2013. № 2 (38). С. 251-259.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

© И.Ю. Захарова1

Южный институт менеджмента,

350040, Россия, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 216.

Проведен анализ экономического потенциала Краснодарского края, который складывается из нескольких составляющих: природно-ресурсного потенциала; развитого промышленного и аграрного сектора; развитой инфраструктуры; потенциала трудовых ресурсов; институционально-правовой базы, способствующей развитию экономики региона; благоприятного инвестиционного климата. Сформулированы выводы, раскрывающие возможности реализации инвестиционных проектов в любую из отраслей региона. Табл. 4. Библиогр. 3 назв.

Ключевые слова: экономический потенциал; природно-ресурсный потенциал; инвестиционный климат.

ECONOMIC CAPACITY OF KRASNODAR KRAI I.Yu. Zakharova

Southern Institute of Management,

216 Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040, Russia.

The article analyzes the economic capacity of the Krasnodar Krai, which includes natural and resource potential, developed industrial and agrarian sector, developed infrastructure, labor resource potential, institutional and legal base that promotes the development of regional economy and favorable investment climate. It formulates the conclusions revealing the implementation possibilities of investment projects in any of regional branches. 4 tables. 3 sources.

Key words: economic potential; natural and resource potential; investment climate.

Краснодарский край - южный регион России. Он занимает площадь в 76 тыс. км2, или 0,4% всей территории России. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юге - с Грузией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается Азовским и Черным морями.

Экономический потенциал территории складывается из следующих факторов:

1) природно-ресурсный потенциал;

2) развитый промышленный и аграрный секторы;

3) развитая инфраструктура;

4) потенциал трудовых ресурсов;

5) институционально-правовая база, способствующая развитию экономики региона;

6) благоприятный инвестиционный климат.

Природно-ресурсный потенциал Краснодарского края

Теплый умеренный климат в сочетании с равнинной территорией на севере благоприятствует развитию аграрного комплекса, субтропический климат побережья Черного моря - развитию купально-пляжного и оздоровительного туризма, горный и предгорный климат юга Краснодарского края - развитию горного туризма.

На территории Кубани имеются залежи более 60 видов полезных ископаемых. Промышленное значение имеют нефть, газ, песчаник, мергель, мрамор, известняк. В настоящее время на территории края в разработке находится 68 месторождений нефти. Термальные и минеральные воды залегают в Азово-Кубанском бассейне (Ейск, Приморско-Ахтарск, Горя-

1Захарова Ирина Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры гостиничного и туристского бизнеса, тел.: 89054723079, e-mail: [email protected]

Zakharova Irina, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Hotel and Tourism business, tel.: 89054723079, e-mail: [email protected]

Одним из условий нормального функционирования рынка недвижимости является гласность, публичность прав на недвижимое имущество. Поэтому для всех сделок с недвижимым имущест­вом необходим особый правовой режим. Прежде всего, государственная регистрация прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, обеспечения идентификации объекта недвижимости и субъекта права на него и позволяет:

· создать систему налогообложения недвижимости;

· обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

· зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического процесса в той или иной стране или группе стран.

История возникновения и развития системы регистрации недвижимого имущества

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимо­стью, для признания прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, ува­жаемых в той или иной местности людей.

С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом правовом режиме этих прав. В Древней Греции на земельном участке должника, передавшего свою землю в залог в обес­печение долга, ставился столб (ипотека).

Позже появились специальные ипотечные книги. Первая система поземельных книг сущест­вовала уже в 1 в. до н.э. в Египте (римская провинция).

В ипотечной книге имелась вся необходимая информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Они содержали в себе описание экономического и юридического положения каж­дого имения, находящегося в данном округе. Благодаря этому кредитор при заключении кредит­ной сделки мог установить стоимость закладываемой вещи и степень вещной ответственности за­емщика. Таким образом, кредитор обеспечивал для себя прочное ипотечное обеспечение выдан­ных им денежных обязательств.

Важное различие между законодательствами заключалось в способе ведения записей - либо по именам собственников, либо по названиям недвижимости.

При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику выделялся особый лист. Недостаток этой системы заключался в том, что приобретатели недвижимости или залогополуча­тели были заинтересованы в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в со­стоянии собственника.

Поэтому германская система выделяла в книгах лист каждому имению или дому. Лист разде­лялся на графы, в которых обозначались название и местонахождение имения, хозяйственный со­став, имя собственника, все вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; долги, обеспеченные залогом этой недвижимости.

Ипотечные книги должны были иметь характер и достоверность официальных актов. Поэтому вели их официальные учреждения. Например, суды, гражданские палаты в губернских городах или специально созданные в столичных городах ипотечные конторы. Записи в ипотечных книгах имели доказательную силу во всех спорах по имуществу. Однако указанные учреждения отвечали только за правильность ведения ипотечных книг, а не за правильность акта, на основании которого было совершено внесение соответствующих записей. Внесение ипотеки в ипотечные книги со­вершалось либо по просьбе лица, записанного в книге собственником, либо по судебному приго­вору, вошедшему в законную силу.

Юридическое значение ипотечных книг состояло в том, что право собственности на недвижимое имущество возникало у экономического субъекта с момента внесения специальных записей в ипотечные книги. Это имело значение для разрешения споров, при столкновении прав на недвижимые имущества со стороны нескольких кредиторов.

В силу принципа гласности просмотр ипотечных книг и получение выписки из них были доступны каждому заинтересованному в этом лицу.

Все местные ипотечные хранилища предоставляли сведения о состоянии каждого имущества и относящихся к нему долгов в Центральное ипотечное хранилище для составления общих поместных листов по стране в целом.

Следующим этапом стало создание системы регистрации недвижимого имущества.

Двадцать девятого октября 1830 г. был принят Гессенский закон, согласно которому описание недвижимой собственности производилось на основании топографических карт.

Тридцать первого марта 1834 г. Прусским законом было ведено соединение ипотечной системы с кадастровой.

Особого внимания заслуживает решение этого вопроса в Голландии. Территория страны делилась на 32 округа. В каждом их них существовали камера хранения ипотек и земельный кадастр, составленный министерством финансов. Внесение изменений в кадастр было возложено на Управление ипотеками. Каждому поместному описанию соответствовал свой реестр по именам собственников, – с указанием звания, ремесла или занятия, места жительства собственника земли. Под этими данными ставились номера участков кадастра. В реестре также указывались:

· свойство акта приобретения недвижимости;

· стоимость имущества;

· дата и номер реестра;

· дата предъявленных к собственнику имущества требований, суммы и сроки их уплаты.

На другом листе перечислялись вещественные права, касающиеся земель и строений, сумма долга с указанием задействованных лиц, дата и номер предъявления этих прав, количество уплат, погашение обозначенных вещественных прав и ограничений права собственности.

Двадцать шестого марта 1855 г. во Франции и Пруссии одновременно была проведена ипотечная реформа, которая ввела в действие новое положение, по которому в местных ипотечных книгах стали отражаться не только всякий переход недвижимого имущества от одного владельца к другому, но и все ограничения в правах его использования. В противном же случае приобретенные права на недвижимость считались недействительными.

В полной мере система регистрации прав на недвижимое имущество выполняет роль гаранта лишь в том случае, если она способна гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приоб­ретателя. Для этого она должна устанавливать и подтверждать:

· достоверность, чистоту и полноту сведений об объекте недвижимости;

· правомочия продавца;

· чистоту и полную определенность передаваемых прав.

В мировой практике на сегодняшний день существуют три способа обеспечения таких гарантий, на основе которых были созданы три различные системы регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Система юридического кадастра.

2. Регистрация титула собственности (земельного титула) - система Торренса (имя создателя).

З. Регистрация актов.

Система юридического кадастра действует в большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т.д.). Она обеспечивает высокую степень надежности и безопас­ности сделок с недвижимостью за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных:

· о земельных участках (их топографических признаках, характере их использования, площади, расположенных на них строениях);

· о переходе прав на них;

· о владельцах земельных участков.

Для создания этой системы необходимо многолетнее и даже многовековое (если иметь в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопление информации.

Регистрация титула собственности предполагает тщательное изучение и описание объекта (его юридическую историю, топографические и другие физические характеристики) и формирова­ние на этой основе юридически действительного титула собственности. В этом слу­чае государство гарантирует законность титула (право на собственность) и оформляет его при пе­редаче прав на нового собственника. Эта система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зе­ландии. Были попытки ее введения в США. Однако они осуществлялись на добровольной основе.

Данная система предполагает существенные затраты на топографические исследования и опи­сания, на изучение истории переходов прав и наличия обременений, а также создание страхового фонда, обеспечивающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при до­пущении государственными органами ошибок при проверке титула. Именно это обстоятельство положило основу еще одной системе регистрации, характерной для большинства штатов США.

Регистрация актов . Документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. Государство при этом не берет на себя от­ветственность за "чистоту титула". Гарантии при такой системе регистрации достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными страховыми компаниями.

Такие "титульные" страховые компании ведут собственный учет и обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что дает им основание для страхования прав на недвижимость. Эта система регистрации обходится государству гораздо дешевле, чем рассмотренные ранее, но покупателям недвижимости она обходится дороже. В конечном итоге такой вариант более дорог и для общества, так как накопленные страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.

История развития системы государственной регистрации недвижимости в России

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается с ХVI в.

1. В XVI в. введен порядок, предписывающий предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

2. В XVII в. введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями – в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее "справил" имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.

3. Во времена Петра I введен новый, "крепостной" порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган – Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые "крепостные книги".

4. В 1775 г. принято Уложение о губерниях (времена Екатерины II). Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

5. В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, согласно которому обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на недвижимость. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:

· "крепостную книгу", которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижи­мостью;

· реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т.д.

До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. – по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

· подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;

· соответствие сделки действующему законодательству;

· права лица, отчуждающего недвижимость;

· отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т.д.

Становление системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации

Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации. Он установил следующие положения:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняю­щаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В развитие положений Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Закон "O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу в 1998 г.) В нем было:

1. Дано определение государственной регистрации (юридический акт признания и подтвер­ждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество).

2. Отмечено, что государственной регистрации подлежат:

· права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

· все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

3. Предусмотрено ведение по всей территории РФ Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имуще­ства).

5. Описана процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтере­сованными организациями и лицами.

6. Предусмотрено создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имуще­ство.

В настоящее время ведется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недви­жимости. С этой целью проводится описание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения).

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выде­лить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества со­провождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного уча­стка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооруже­ния.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу. Регистрационный округ – территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

дипломная работа

1.3 Принципы учета государственного имущества и его назначение

Исходным элементом построения системы управления, основой принятия управленческих решений по распоряжению государственной собственностью является информация о состоянии объектов собственности. Главным источником такой информации является реестр государственного имущества.

Под реестром понимается информационная система, включающая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах государственных баз данных, которые содержат перечень объектов учета и данных о них, подлежащих учету в Государственном реестре баз и банков данных:

1) земельные участки, находящиеся в государственной собственности;

2) участки леса, недр, водные объекты и другие природные объекты (ресурсы) государственной собственности;

3)имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием или на праве оперативного управления за федеральным казенным предприятием или государственным учреждением либо находящиеся в федеральной собственности предприятия как имущественные комплексы;

4) находящиеся в государственной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них имущество, не вошедшее в уставной (складочный) капитал;

5) иное недвижимое и движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным обстоятельствам.

Данными об объектах учета являются сведения, характеризующие эти объекты: место нахождения, стоимость, обременение и т.п.

Первоочередной задачей региональных органов управления собственностью является полный учет материальных и нематериальных объектов, принадлежащих различным собственникам и находящихся на территории региона. Она решается с помощью Единого реестра объектов собственности (ЕРОС), расположенных в границах области, края или других субъектов федерации. Этот реестр должен включать все объекты собственности, находящиеся в регионе.

На первом этапе необходимо обеспечить полный учет всех объектов, расположенных на территории региона и входящих в состав федеральной собственности, собственности субъектов федерации, муниципалитетов, частных лиц и других категорий собственников. Эта задача предполагает проведение комплексной инвентаризации объектов «региональной собственности», независимо от принадлежности их тому или иному собственнику, сферы экономики, вещественной формы.

Выполнение этой задачи возможно лишь с привлечением многих государственных и муниципальных органов, уполномоченных вести специализированный учет соответствующих материальных и нематериальных объектов.

Без предварительной систематизации по определенным признакам предприятий, организаций и других собственников, а также их имущества интегрирование информационных потоков различных ведомств объективно приведет к повторному счету ряда объектов собственности или же к их пропуску. Поэтому определение величины «региональной собственности» требует предварительной группировки всего многообразия объектов, принадлежащих разным владельцам и расположенных в границах региона.

Попытки такой систематизации предпринимают органы государственной статистики, однако имеющиеся классификаторы не приспособлены для глобальной информатизации таких сложных явлений, как отношения собственности.

ЕРОС должен иметь не только информационное содержание, но и форму правового документа: за достоверность и своевременность информации, передаваемой в банк данных, должен нести ответственность орган специализированного учета; с другой стороны, объективность данных, выдаваемых пользователям, обеспечивает реестродержатель. В качестве такового, как представляется, должен выступать орган государственного управления, регулирующий определенные имущественные отношения на территории региона - комитет по управлению государственным имуществом, так как он единственное подразделение региональной администрации, которое непосредственно представляет интересы владельцев значительной части объектов региональной собственности, т.е. имеет право от имени собственников распоряжаться их имуществом.

Преимущества Единого реестра заключаются не только в возможности удовлетворять потребности более широкого круга пользователей, но и в большей точности и объективности содержания, что обеспечивается за счет согласования и встречной проверки данных различных ведомств. Указанные преимущества важны для всех групп пользователей и в первую очередь - для налоговых органов. Со временем, очевидно, может отпасть (или существенно сократиться) необходимость параллельного ведения ведомственных баз данных, что также повлечет значительную экономию средств.

Задача систематизации в ЕРОС принципиально может быть решена на основе классификации всего множества объектов региональной собственности. Выделяя при инвентаризации в общей совокупности объектов первоначально те из них, которые принадлежат на праве собственности физическим или юридическим (а также приравненным к ним) лицам, можно разграничить весь реестр только на две части (класса): собственность юридических или физических лиц. При этом все объекты, образующие единый имущественный комплекс какого-либо юридического или физического лица, включаются в ЕРОС как одно предприятие (организация), без разграничения на подклассы (материальные и нематериальные объекты), группы и подгруппы. Это значительно упрощает учет и форму ЕРОС, а главное, исключает повторный счет объектов собственности, так как учет юридических и физических лиц - собственников, например, недвижимости, организован несравнимо более четко, чем какого-либо имущества. Таким образом, предложенная классификация объектов региональной собственности не только находит практическое применение, но и позволяет с меньшими затратами получить более точные данные о размере национального богатства, расположенного в регионе.

При включении тех, или иных параметров в характеристику объекта, введенного в Единый реестр, следует руководствоваться целевой установкой и перечнем решаемых задач, важнейшими из которых являются следующие:

Расчет величины и структуры региональной собственности, как на определенный момент времени, так и в динамике за изучаемый период. Эти данные можно представить в виде своеобразного баланса региональной собственности, в котором найдет отражение движение ее составных частей в разрезе форм и разновидностей. Решение этой задачи в статике (на определенный момент времени) и мониторинг величины и структуры региональной собственности в динамике является основой государственного управления процессом преобразования отношений собственности (разгосударствление, приватизация, национализация) и использования их для стимулирования роста эффективности хозяйства региона.

Определение на базе решения предыдущей задачи величины экономического потенциала региона, его составляющих (природно-экологический, ресурсно-производственный и ресурсно-трудовой потенциал), а также его структуры и динамики - как в абсолютном (стоимостном), так и в относительном выражении (в расчете на одного или 1 тыс. человек). Увеличение размера экономического потенциала, улучшение его структуры (повышение доли производственной и интеллектуальной составляющих) свидетельствует о росте возможностей данной территории и, следовательно, совершенствовании системы государственного управления развитием хозяйства региона, что позволяет перейти к решению следующей задачи.

Повышение качества управления региональным хозяйством, что выражается в росте эффективности последнего.

Следует отметить, что названные задачи прежде не решались в практике управления региональным хозяйством. Их постановка носит перспективный характер, и здесь предпринята попытка рассмотреть только часть связанных с ними вопросов. Среди других задач необходимо назвать: увеличение доходной части регионального и местного бюджетов за счет уточнения базы налогообложения, регулирование развития рынка недвижимости и т.п.

С учетом набора решаемых задач в характеристике объекта региональной собственности должны быть приведены, в частности, следующие его параметры:

Общие сведения о собственнике: наименование, юридический адрес, адрес исполнительного органа, телефон (телетайп, телефакс, э-мейл), дата регистрации, регистрационный номер, регистрирующий орган, орган специализированного учета, коды по соответствующим классификаторам (ЕГРПО, ОКПО, ОКАТО, ОКОГУ, ОКДП, КОПФ, ИНН в соответствии с ГРН), форма собственности (в соответствии с КФС): для иностранных юридических и физических лиц дополнительно указывается код по ОКСМ. Эти сведения позволяют идентифицировать объект по различным признакам, в том числе по типу и форме собственности.

Данные о стоимостной характеристике объекта: балансовая или рыночная стоимость (с указанием ее вида) объекта собственности на 1 января каждого года.

Сведения о доле различных собственников в стоимости учитываемого объекта, а также о вкладе последнего в стоимость других объектов собственности. Эти данные позволяют разграничить собственность различных юридических и физических лиц.

Показатели, характеризующие деятельность юридических (физических) лиц: выручка от реализации или аналогичные показатели, затраты по экономическим элементам, прибыль (убыток) и т.п.

Иные сведения из реестров (кадастров), которые ведут органы специализированного учета. Эти сведения включаются в базу данных ЕРОС только в случае экономической целесообразности хранения и обработки дополнительной информации. Для поддержания единого реестра объектов собственности в актуальном состоянии перечисленные сведения должны регулярно обновляться в соответствии с годовой отчетностью предприятий, организаций. В этом отношении важнейшую роль должны играть региональные органы государственной статистики .

Анализ деятельности Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска по учету муниципального имущества

Государственный земельный кадастр

Приобретение прав на земельные участки, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета земельных участков. В соответствии со ст...

Государственный кадастровый учет земельного участка представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений о земельном участке в государственном реестре земель на основании данных...

Государственный кадастровый учет земельных участков в городе Энгельсе Саратовской области

2.1.1 Кадастровое деление территории города Энгельса. Кадастровое деление территории РФ проведено на основании и в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6.09.2002 г...

Деятельность Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики

Инспекция министерства по налогам и сборам

Отдел учёта и камеральных проверок индивидуальных предпринимателей является самостоятельным структурным подразделением ИФНС России №11 по Пермскому краю г. Соликамска. В своей работе отдел руководствуется Конституцией РФ...

Образование новых объектов кадастрового учета в кадастровом районе

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета (Росреестр) осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа...

Подготовка документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков

В соответствии со статьей 16 ФЗ №221-ФЗ основаниями осуществления кадастрового учета являются : а) Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет ОН)...

Порядок приватизации государственного и муниципального имущества

Согласно закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ , под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества...

Правовое регулирование кадастрового учета объектов капитального строительства

Кодексы Российской Федерации: § Жилищный кодекс Российской Федерации § Градостроительный кодекс Российской Федерации § Гражданский Кодекс Российской Федерации Федеральные законы Российской Федерации: § от 24.07...

Приватизация как элемент системы управления государственной собственностью

Цели, задачи и принципы приватизации государственного имущества Чувашской Республики хорошо раскрыты в Прогнозном плане (программе) приватизации государственного имущества Чувашской Республики...

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка

Кадастр регулирует сделки с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, включая объекты...

Учет государственной собственности

В области ведения государственного учета активно ведется работа по разработке универсального программного продукта для оптимизации работы над учетом государственного имущества. Так, по итогам конкурса...

В своем простейшем толковании собственность означает принадлежность вещей, материальных, духовных, информационных ценностей определенным лицам: индивидам, семьям, организациям, социальным группам, государству, обществу...

Учет и контроль в системе управления государственным имуществом

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы – описания земель татаро-монгольского ига (XIII – XV в.) – которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.

Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.

В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.

В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.

В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).

После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.

В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.

В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.

Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.

Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:

Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;

Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.

Ведение Поземельной книги.

Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

Регистрация землевладений и землепользований – это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;

Количественный и качественный учет земельного фонда – государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

Экономическая оценка земель – характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона – основной целью стало информационное обеспечение:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных

ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков – земельными комитетами, в отношении зданий, помещений – бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.

Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.

Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.

Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.

Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.

Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.

На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.

Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.

До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.

Регистрации ...

Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Дипломная работа >> Экономика

6. Учет и регистрация объектов недвижимости . Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов . В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ...

Учет основных средств (36)

Реферат >> Бухгалтерский учет и аудит

Целях приведения национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с... регистрации объектов недвижимого имущества затраты организации на приобретение основных ... Положением о составе представительских расходов (Приложение 10) и сметой. 4.Формирование ...

Земельный налог (10)

Кодекс >> Финансы

... Положение 19 февраля 1861 года (общее положение о крестьянах, положение ... «О создании единой государственной системы учета и регистрации объектов недвижимости на территории Свердловской области» ... основной уставной деятельности служат для формирования ...