La fase più importante del progetto è la preparazione e il successivo completamento del preventivo. Ciò viene fatto nella fase finale della preparazione per la sua attuazione. Sulla base del documento finanziario preparato, vengono elaborati un piano di calendario per l'attuazione dell'impresa e i programmi di consegna dei materiali e delle attrezzature necessari. Diamo un'occhiata più avanti agli esempi di stime e a come elaborarli correttamente.

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Il preventivo è un documento finanziario che include i prezzi di tutto il lavoro svolto e gli strumenti e i materiali necessari. Inoltre, include sempre le spese generali (circa il 15% dell'importo totale), i costi imprevisti (2%) e il profitto del contraente (10-15%).

Principi base del bilancio

Di solito l'organizzazione che svolgerà il lavoro si occupa dei calcoli. Deve coordinare tutte le sue azioni con il cliente. Più dettagliati sono descritti tutti i processi e i materiali (fino al numero e alla marca delle viti), meglio è. Tuttavia, spesso nella pratica viene utilizzata una versione semplificata, in cui sono indicati solo i principali tipi di lavoro, unità di misura, quantità, prezzi e costi dei processi.

Un esempio di preventivo per lavori di ristrutturazione di una stanza di un appartamento in versione semplificata:

NO.	Titolo delle opere	Unità	Quantità	Prezzo per 1 unità	Costo del lavoro
1	Smantellamento delle partizioni	mq	50	350	17500
2	Smantellamento della porta del balcone	computer.	1	1100	1100
3	Installazione di pareti divisorie (blocchi di schiuma)	mq	50	600	30000
4	Intonacatura di pareti e tramezzi	mq	200	200	40000
5	Doppio stucco, primerizzazione e verniciatura di superfici preparate	mq	200	3000	34000
6	Installazione di una porta del balcone	computer.	1	270	3000
7	Intonacatura delle pendenze (finestre e porte)	mq	16	250	4320
8	Miglioramento delle pendenze (stucco, primer, verniciatura)	mq	16		4000
Totale secondo stima					133920

Questo preventivo di esempio è applicabile per effettuare calcoli per progetti su piccola scala e i dati inseriti, se necessario, possono essere facilmente modificati previo accordo con il cliente. Non descrive esattamente quanti sacchi di mastice o barattoli di vernice sono necessari per completare il lavoro necessario. Le parti concordano il prezzo per unità di misura e il costo totale, mentre i dettagli (acquisto dei materiali, spese di trasporto, rimozione dei rifiuti di costruzione) sono a carico dell'appaltatore.

Vediamo un esempio di preventivo compilato utilizzando un metodo diverso. In questo caso vengono delineate tutte le risorse necessarie per completare il lavoro in ogni fase.

Su richiesta del cliente, un stimatore o un appaltatore può preparare diverse versioni di preventivi, tenendo conto di vari componenti (marca, prezzo e quantità dei materiali, ambito del lavoro, quantità e indicatori tecnici delle attrezzature utilizzate, numero di lavoratori).

In quale forma vengono redatti i documenti di stima?

Per diversi tipi di lavoro vengono utilizzate diverse forme di redazione di documenti finanziari. Prestiamo attenzione a un esempio di preventivo per lavori di progettazione e rilievo (lavori di progettazione e rilievo), redatto secondo il modulo 3p. È un allegato al contratto tra le parti, il costo qui è determinato dal costo del lavoro. La stima del modulo 3p viene utilizzata per calcolare il costo del lavoro di ricerca, progettazione, ingegneria ambientale, ingegneria e rilevamento.

Spesso tali stime consistono in due tabelle. Nel primo viene determinato il livello del costo del lavoro e nel secondo viene calcolato il costo del lavoro svolto. Il costo del lavoro è proporzionale al tempo impiegato in tutti i processi e alla remunerazione dei progettisti. La seconda tabella può includere anche altri costi, quali ammortamento, spese di trasporto e viaggio e costi dei materiali.

Per i lavori edili sono previste altre forme di preventivo:

• Local è preparato per un tipo specifico di lavoro svolto; tiene conto dei costi delle singole sezioni dei lavori di costruzione o riparazione.
• L'oggetto uno è formato nell'ambito di un oggetto, combinando tutte le stime locali e i relativi calcoli relativi a questo oggetto. La sua regolazione viene effettuata sulla base dei dati della documentazione di lavoro.
• Il preventivo riepilogativo si basa sulle stime del sito e caratterizza il costo finale totale della costruzione di una struttura o di un edificio.

Se non è possibile elaborare un preventivo accurato perché non vi è completa chiarezza sulle specifiche dei materiali utilizzati o verranno comunque apportate modifiche al progetto, è possibile elaborare preventivi locali e specifici del sito. Spesso utilizzati anche i preventivi redatti nel modulo KS-2 (atto di accettazione del lavoro svolto) e KS-3 (certificato dei costi e del valore del lavoro svolto).

Le organizzazioni senza scopo di lucro, comprese quelle di bilancio, sono obbligate per legge a preparare un budget annuale per le entrate e le spese.

Programmi informatici per calcoli finanziari

Al giorno d'oggi sono stati sviluppati molti prodotti software che possono essere utilizzati per preparare vari documenti finanziari. Con un certo grado di convenzione si possono dividere in due gruppi:

• Gratuito. Possono essere trovati liberamente su Internet, su siti tematici. Tali programmi hanno funzionalità minime, consentono di eseguire i calcoli più semplici e non hanno la funzione di aggiornare i quadri normativi.
• Professionale. Sono utilizzati da specialisti e richiedono l'acquisto di un prodotto software e di servizio. I più popolari e funzionali sono “Smeta.ru”, “GRAND Smeta”, “1C: Contractor”, “Turbosmeta”, ecc.

Tuttavia, nel familiare programma Microsoft Excel, potete anche creare facilmente un modello di preventivo per la realizzazione del progetto richiesto.

Per compilare il preventivo basta inserire gli indicatori necessari nel modulo creato, tutti i calcoli verranno eseguiti in automatico.

Se il progetto richiede una grande quantità di lavoro vario e investimenti significativi, non dovresti intraprendere tu stesso calcoli così seri senza una conoscenza speciale. È meglio rivolgersi a specialisti esperti nelle moderne tecnologie di produzione e nella situazione attuale del mercato dei materiali da costruzione. Saranno in grado di fornire un quadro oggettivo dei costi previsti e offrire opzioni per la loro possibile ottimizzazione. Risparmiando sui servizi di uno stimatore, puoi perdere di più e non realizzare affatto il tuo piano.

Non c'è quasi famiglia che non si sognerebbe di vivere nella propria casa da qualche parte vicino alla città. Il costo di tali alloggi a volte può essere abbastanza paragonabile ai prezzi degli appartamenti in città, e i vantaggi di possedere il proprio appezzamento di terreno sono evidenti. Pertanto, sempre più famiglie pensano di lasciare la città e costruire una casa nei suoi dintorni.

Tuttavia, nei nostri tempi instabili, la costruzione di una casa privata è percepita da molti come un'impresa molto rischiosa. Cosa succede se i prezzi di tutto aumentano drasticamente o si verificano costi aggiuntivi durante il processo di costruzione? È possibile rispettare un budget prefissato? Se ti avvicini saggiamente al budget di costruzione, tutto potrebbe non essere così spaventoso.

La stesura dei preventivi diventerà un processo molto più semplice se affiderai questo compito a dei professionisti.

Preventivo per la costruzione di una casa. Cos'è?

Il preventivo di costruzione è un calcolo preliminare di tutti i costi. Solitamente il preventivo è una semplice tabella che tiene conto delle principali voci di costo:

• Costo dei materiali
• Costo del lavoro
• Costo della consegna
• Spese generali

Ecco un esempio di come appare una tabella di stima dei costi standard:

Come puoi vedere, la base del preventivo è semplice matematica: il costo di un'unità di materiale deve essere moltiplicato per la quantità richiesta e otterremo il costo totale. La difficoltà non sta nei calcoli in sé, ma nell'inclusione in questa tabella di tutto ciò che è necessario per ottenere un quadro accurato.

Il significato del preventivo è calcolare in dettaglio quanti soldi dovranno essere spesi nelle diverse fasi della costruzione. Il successo finale dipende in gran parte da questo. Se trascuri i calcoli e stimi i costi "a occhio", molto probabilmente i soldi ti scivoleranno tra le dita, il processo si trascinerà e il budget crescerà in modo incontrollabile.

Se lavori con un'impresa appaltatrice che controlla il processo di costruzione stesso, allora dovrà redigere un preventivo e mostrartelo personalmente. È costoso e puoi essere facilmente ingannato gonfiando leggermente i prezzi dei materiali o del lavoro. Molte persone decidono di affrontare tutte le questioni da sole e assumono solo team per svolgere lavori specifici.

In questo caso dovrai redigere tu stesso un preventivo. Ci sono molte aziende che lo fanno in modo professionale, ma è del tutto possibile risparmiare denaro su questo se si adotta un approccio serio e ponderato all'elaborazione dei preventivi.

Elaborazione di un preventivo. Algoritmo delle azioni.

Se non sai da dove cominciare per creare un preventivo, è utile avere una sequenza approssimativa di azioni da seguire. L'elaborazione di un preventivo per la costruzione può essere suddivisa in più fasi.

1. Elaborazione di un piano di lavoro.

In questa fase, il tuo compito è determinare la sequenza di tutto il lavoro che verrà eseguito durante la costruzione dall'inizio alla fine. Questo ti aiuterà a navigare nel processo di costruzione. In questo caso, è necessario indicare i tempi e la durata dei lavori, nonché includere nel piano anche interruzioni tecnologiche, ad esempio per l'indurimento di pavimenti o massetti in cemento.

Tale pianificazione è molto importante, aiuterà a non ritardare la costruzione. Il piano può anche indicare in anticipo quale lavoro svolgerai da solo, dove i parenti ti aiuteranno e dove assumerai una squadra o attrezzature speciali. Queste fasi di costruzione possono poi riflettersi nel preventivo oppure i preventivi possono essere elaborati separatamente per ciascuna fase.

I punti principali di un tale piano di solito assomigliano a questi:

• Gettare le fondamenta
• Costruzione di una scatola: pareti e soffitti
• Tetto e camino
• Installazione di scale, finestre, porte
• Riassumendo le comunicazioni
• Finiture esterne ed interne

2. Calcolo dei volumi di materiali e strutture

Quali materiali e strutture utilizzare e quanto dipende principalmente dal tuo progetto. Pertanto, dovresti iniziare a elaborare un preventivo solo se hai già un progetto di casa già pronto di cui sei completamente soddisfatto.

Quindi, avendo i parametri esatti della tua futura casa, tenendo conto della tecnologia e dei codici di costruzione, puoi calcolare il volume approssimativo del materiale utilizzato in ogni fase di costruzione per ciascun tipo di lavoro. Ciò richiederà molto tempo, ma questa è la base del preventivo, quindi il calcolo deve essere effettuato nel modo più accurato possibile.

A questo scopo esistono i cosiddetti calcolatori di costruzione: servizi o programmi online che calcolano automaticamente la quantità di materiali in base ai parametri della casa. Puoi anche trovare dati statistici su questo argomento su vari forum di costruzione su Internet.

Se il tuo progetto è tipico, un calcolo del genere non sarà affatto difficile, poiché molto probabilmente sono già disponibili dati su materiali e strutture.

3. Analisi dei prezzi.

Una volta decisi i volumi, il passo logico successivo è scoprire i prezzi attuali dei materiali e del lavoro. Questo non ti causerà molte difficoltà. Tutto ciò di cui hai bisogno è stilare un piccolo elenco che includa le principali aziende presenti sul mercato dei materiali e dei servizi per l'edilizia nella tua città e monitorare le loro offerte di prezzo. Puoi chiamarli e chiedere loro di inviarti il ​​listino prezzi attuale o trovarlo sul sito ufficiale.

Puoi inserire nel preventivo i prezzi medi o massimi. Probabilmente cambierai fornitore mentre lavori, quindi avere un’idea dei prezzi medi sul mercato ti sarà estremamente utile. È meglio condurre tale analisi circa una volta al mese e adeguare gli indicatori man mano che la costruzione procede per tenere conto delle fluttuazioni dei prezzi. Non dimenticare le spese di spedizione.

4. Tabella e calcolo.

Quando tutti i dati iniziali sono pronti, puoi inserirli nella tabella e contarli. È importante notare: le cifre ottenute saranno solo risultati intermedi. Chiunque sia stato coinvolto nella costruzione sa che la stima cambierà in ogni caso e, di regola, al rialzo. Ci sono sempre dei fattori che influiscono sui costi: materiali difettosi, errori nel lavoro, forza maggiore e così via.

Un esempio di calcolo del preventivo per la costruzione di una casa privata con una superficie totale di 323 m2

Nome delle opere	Unità	Quantità	Prezzo unitario, rubli	Costo totale, rubli
Lavori di fondazione
Allineamento assi, livellamento, sviluppo e scavo
Costruzione di fondazioni in sabbia e pietrisco
Realizzazione di fondazioni in cemento armato a nastri
Costruzione di muri di sostegno in blocchi di cemento, mattoni, plinto
Impermeabilizzazione orizzontale e laterale
Caricamento e trasporto del terreno tramite autocarri con cassone ribaltabile
Altri lavori	Complesso
Materiali usati
Il cemento è pesante
Granito frantumato, sabbia
Blocco di cemento, mattone di argilla ordinaria
Gidroizol, mastice bituminoso
Rinforzi, pannelli per casseforme e altri materiali	complesso
Pareti, tramezzi, soffitti, coperture
Lavori preparatori, installazione e smantellamento di ponteggi	complesso
Posa di pareti esterne da blocchi
Rivestimento murario con mattoni faccia a vista
Installazione di cinture e architravi in ​​cemento armato nella cassaforma
Installazione di partizioni in mattoni
Installazione di lastre di cemento armato
Assemblaggio degli elementi del tetto con dispositivo di guaina
Isolamento di pareti e soffitti con isolante
Dispositivo di barriera all'acqua e al vapore
Installazione di coperture e sistemi di drenaggio
Installazione di blocchi di porte e finestre
Altri lavori	complesso
Materiali usati
Blocco in cemento cellulare
Il cemento è pesante
Mattone da costruzione in ceramica
Mattone faccia a vista in ceramica
Malta per muratura pesante
Acciaio laminato, acciaio di grande qualità, raccordi	complesso
Legname bordato
Pellicole vapore, vento e impermeabili
Isolamento in lana di roccia
Piastrelle in ceramica, elementi aggiuntivi
Sistema di drenaggio	complesso
Unità finestra con finestre con doppi vetri	complesso
Altri materiali	complesso
Sistemi di ingegneria
Progettazione del camino	complesso
Lavori elettrici ed idraulici	complesso
Materiali usati
Caldaia a gas (Germania)	complesso
Attrezzature per impianti idraulici ed elettrici	complesso
Finendo il lavoro
Rivestimento di pareti e soffitti con lastre di cartongesso	complesso
Installazione di parquet intarsiato	complesso
Posa di rivestimenti in piastrelle di ceramica, rivestimento di pareti	complesso
Lavori di installazione, carpenteria, intonacatura e verniciatura	complesso
Materiali usati
Piastrelle in ceramica, parquet, scale, blocchi di porte, elementi decorativi. carta da parati, vernici, pitture, miscele secche e altri materiali	complesso
Costo totale di costruzione
Costo al metro quadrato

Per effettuare calcoli più accurati, è consigliabile selezionare un fattore moltiplicativo che tenga conto delle spese impreviste. Puoi scegliere il valore di questo coefficiente a tua discrezione, tenendo conto delle tue finanze. In questo modo puoi, se non evitare completamente un aumento del preventivo, almeno minimizzarlo.

Se hai pensato a tutto e stilato un preventivo dettagliato, molto probabilmente rimarrai nei limiti del budget e, se ci sono delle deviazioni, non saranno critiche. È importante calcolare il preventivo completo prima di iniziare il lavoro per decidere se vale la pena iniziare.

Ricorda che se ti mancano i fondi, puoi rimandare parte del lavoro al futuro, quando i soldi saranno disponibili. Ad esempio, se il box è pronto e il circuito di riscaldamento è chiuso, alcune persone stanno già entrando in casa e gradualmente stanno finendo tutto il resto.

La pratica dimostra che spesso un investitore, soprattutto un principiante, quando concepisce un progetto, non ha idea delle spese che potrebbe comportare. Qualsiasi attività richiede un calcolo preliminare di tutti i costi, altrimenti il ​​cliente potrebbe trovarsi di fronte al fatto di non avere abbastanza soldi per completare il lavoro. E questa è la risposta ad una domanda frequente: perché hai bisogno di un preventivo?

Per prima cosa definiamo il concetto. Un preventivo, cos'è, quando e perché viene redatto. Una stima è un documento finanziario che consente di determinare con un significativo grado di precisione e in dettaglio il costo dell'esecuzione di determinati lavori. I calcoli vengono effettuati in fase di progettazione, dopodiché vengono tutti redatti in un documento ufficiale e trasferiti al cliente.

I preventivi vengono elaborati in vari tipi di attività umana dove è necessario un calcolo preliminare dei costi. Tuttavia, il concetto di documentazione di stima gioca il ruolo più importante nel settore edile, dove sono coinvolte grandi quantità di denaro e l’implementazione dei processi richiede molto tempo (mesi e anni). Potrebbe trattarsi di un insieme standardizzato di documenti o di un calcolo delle risorse o dei costi per unità di materiale (pezzo, metro lineare, chilogrammo). Insieme alla documentazione di progettazione e al contratto, costituisce l'elemento più importante per avviare la costruzione.

Uno dei partecipanti al progetto di investimento può preparare stime:

• Un designer che ha un rapporto contrattuale con il cliente. Di solito in questi casi viene utilizzato il metodo di calcolo delle risorse;
• Il cliente, che determina il costo preliminare nella fase di preparazione di uno studio di fattibilità (studio di fattibilità);
• L'appaltatore generale che determina il costo di costruzione attraverso gare d'appalto.

È importante che questo documento finanziario responsabile sia redatto da un'organizzazione professionale che abbia esperienza in tali attività e una buona reputazione. Un approccio non professionale alla questione può portare a sottostimare o sovrastimare il costo stimato di costruzione, il che è altrettanto non redditizio per l'investitore, poiché comporta costi aggiuntivi. Il lavoro di preparazione della documentazione finanziaria è solitamente stimato in una certa percentuale del costo totale del progetto.

Molto spesso, i preventivi vengono preparati dalle organizzazioni edili che eseguiranno il lavoro e acquisteranno per loro i materiali da costruzione. È importante che il cliente partecipi a tutte le fasi di preparazione della documentazione, controlli i dati inseriti in essa sui tipi di lavoro, i loro costi, i prezzi dei materiali e ne richieda la correzione. L'uso di moderni programmi informatici specializzati accelera l'esecuzione dei calcoli, quindi le organizzazioni possono offrire al cliente una scelta secondo il principio "prezzo - qualità" tra diverse opzioni di stima dei costi, tenendo conto delle diverse tecnologie di costruzione e dei materiali utilizzati. Dopo aver scelto l'opzione migliore, il cliente la approva, dopodiché è possibile apportare modifiche al documento solo con il suo consenso.

I calcoli durante la stesura di un piano finanziario vengono effettuati sulla base di norme, prezzi e tariffe stimati, che sono combinati in raccolte tematiche, che costituiscono la giustificazione ufficiale per la preparazione. Tutti possono essere classificati a seconda dei soggetti che li hanno sviluppati:

• Stato federale). Si tratta di libri di consultazione GSN (Norme di stima statale), GESN (Norme di stima elementare statale), FER (Prezzi unitari federali). Sono approvati dal Comitato statale per le costruzioni della Federazione Russa, possono essere utilizzati in qualsiasi settore e sono necessari per riparazioni o costruzioni eseguite a spese del bilancio statale.
• Industriale-industriale (POSN). Sono utilizzati nell'edilizia in alcuni settori, ad esempio energetico o ferroviario.
• Territoriale (TER). Approvato dalle autorità locali e utilizzato per la costruzione sul territorio interessato, incl. a discapito dei bilanci locali.
• Individuale e di marca. Sono sviluppati per singole aziende o organizzazioni, tenendo conto delle specificità dei loro lavori di costruzione e installazione, solitamente sulla base di prezzi e standard federali, industriali o territoriali.

Tutte le raccolte di prezzi e standard di cui sopra formano insieme un sistema unificato di standardizzazione stimata e di prezzi nelle costruzioni, applicato su tutto il territorio della Federazione Russa. Le informazioni contenute negli elenchi vengono periodicamente aggiornate tenendo conto dei processi di inflazione e dello sviluppo della tecnologia costruttiva.

Classificazione delle stime

Spesso la determinazione preliminare del costo di un grande progetto di costruzione sembra molto difficile e persino impossibile a causa dei prezzi in continua evoluzione delle risorse umane, dell'energia, dei materiali da costruzione, delle attrezzature e degli strumenti. In questi casi, gli stimatori seguono il principio “dal minimo al massimo”, utilizzando vari tipi di stime:

• Locale preparato per l'uno o l'altro tipo di lavoro, in base al volume di lavoro, alla quantità e alla gamma di attrezzature, agli standard di stima attuali, alle tariffe e ai prezzi di mercato. Ad esempio, lavori idraulici interni, paesaggistica o installazione di un sistema di allarme. L'insieme dei costi comprende i costi diretti, il profitto stimato e le spese generali.
• Oggetto. Sono formati al livello attuale o base dei prezzi per un oggetto specifico sommando diverse stime locali e raggruppando i dati nelle sezioni "Attrezzature", "Lavori di installazione", "Lavori di costruzione", "Altri costi". In questo rientrano anche i fondi previsti per coprire i cosiddetti costi limitati (strutture temporanee, aumento dei costi dei processi nel periodo invernale).
• Calcolo riassuntivo preventivo. Mostra il limite dei fondi necessari per il completo completamento del progetto previsto dal progetto; per questo è aperto il finanziamento dei lavori di costruzione. Il calcolo riepilogativo include tutti i calcoli per i singoli tipi di spesa. È formato per l'edilizia nel suo insieme, indipendentemente dal numero di appaltatori, in base all'attuale livello dei prezzi. I fondi sono distribuiti in capitoli separati a seconda dell'oggetto specifico. In sede di redazione di un preventivo riepilogativo, le istruzioni prevedono la presenza di una nota esplicativa con la descrizione testuale dei principali parametri costruttivi.

Nel determinare il costo del lavoro, molto dipende dalle informazioni fornite dalle parti dell'accordo per la preparazione dei documenti. Esistono diversi tipi di stime:

• Concettuale. Preparato nella fase di sviluppo di uno studio di fattibilità di una proposta di investimento. In base alla capacità dell'oggetto o al costo per unità di proprietà del consumatore. Precisione dal 17 al 20%.
• Investitore. Viene sviluppato nella fase preliminare del progetto come base per il prezzo iniziale durante le offerte. In questo caso vengono utilizzati un piano generale, uno schizzo, un diagramma di layout della struttura e un calcolo ampliato delle specifiche dell'attrezzatura e dell'ambito di lavoro. Precisione dal 10 al 13%.
• Stima dell'appaltatore. Compilato sulla base della documentazione di gara in preparazione alla conclusione di un accordo. Nel prepararlo, l'appaltatore si avvale di FER e TER e di precedenti esperienze nella costruzione di strutture simili. Ci sono già perdite inflazionistiche, profitti dell’organizzazione e costi dei subappaltatori. Precisione dal 5 al 7%.
• Stima del progettista. Viene utilizzata una documentazione più completa (progetto, schemi e disegni esecutivi, prezzi unitari, standard elementari, valori medi dei prezzi di settore), che aumenta la precisione dei calcoli al 2-5%.
• Esecutivo. Viene calcolato in base alle spese effettive dell'appaltatore nella fase finale della costruzione, pertanto vengono prese in considerazione tutte le spese aggiuntive sostenute dal cliente e dall'appaltatore. Utilizzando questo documento finanziario, viene calcolato il valore contabile finale della struttura costruita.

La stima può assumere la forma di una tabella, le cui colonne indicano i tipi di lavoro, il loro volume, quantità, prezzo e costo dei materiali da costruzione, nonché processi e risorse aggiuntivi. In un'altra opzione, è possibile utilizzare sezioni quali costi diretti (funzionamento di attrezzature, salari, acquisto di materiali da costruzione), spese generali (detrazioni su fondi, viaggi di lavoro, protezione del lavoro) e profitto stimato

Per confermare la correttezza dei calcoli finanziari effettuati, identificare le inesattezze e apportare le modifiche necessarie, il cliente ha il diritto di contattare esperti indipendenti. I loro servizi costano tipicamente tra lo 0,3 e lo 0,5% del costo totale di costruzione.

Come fare un preventivo correttamente

Quando si costruisce qualsiasi struttura, viene inizialmente redatta la documentazione di progettazione e stima. Lo scopo principale della stima è determinare chiaramente il costo totale della costruzione, tenendo conto dei possibili cambiamenti nel mercato dei materiali da costruzione, delle attrezzature, ecc. I calcoli della stima vengono effettuati sulla base di diversi approcci - dal punto di vista di tempo S x costi, indici base dei prezzi, costi delle risorse. Una descrizione di questi approcci, nonché un esempio già pronto di preparazione di un preventivo, può essere trovata nell'articolo.

Determinare gli obiettivi della creazione

Un preventivo è un documento finanziario contenente un piano dettagliato dei costi per la costruzione di un immobile. Per comodità, questi costi sono suddivisi in diverse sezioni e di seguito è riportato il costo totale ai prezzi attuali o previsti.

La definizione del budget implica il raggiungimento di più obiettivi contemporaneamente:

1. Determinazione del costo stimato, ad es. importo totale della costruzione.
2. Determinazione dei costi per i singoli tipi di lavori di costruzione in tutte le fasi.
3. Rapporto sulla spesa dei fondi al cliente, ai rappresentanti delle agenzie governative, agli investitori e ad altre parti interessate.
4. La capacità di adeguare i valori in base alla mutevole situazione nei diversi mercati delle costruzioni.

Un preventivo redatto in modo professionale è garanzia di una spesa efficiente dei fondi, di un processo di costruzione continuo e di una distribuzione competente delle risorse finanziarie. Pertanto, per redigere la documentazione di stima, è necessario selezionare un determinato approccio (metodologia), quindi eseguire i calcoli e verificarne la correttezza.

Metodi di bilancio

Esistono vari metodi per preparare le stime, che differiscono nel loro approccio alla determinazione dei costi di costruzione.

Analogico

Questo metodo viene utilizzato in pratica solo nei casi in cui lo stimatore dispone inizialmente di informazioni con i prezzi di oggetti già costruiti o progettati in precedenza. Il metodo è chiamato analogico perché entrambi gli oggetti da valutare devono essere simili, ad esempio 2 edifici residenziali realizzati con materiali simili. Allo stesso tempo, non è necessario che siano identici: la condizione principale è lo stesso costo in unità di misura (metro lineare, metro quadrato di superficie, ecc.).

Basato sul tempo

Questo approccio prevede la determinazione del costo in base alla misurazione di un'unità di tempo di lavoro. La tecnica ha un'applicazione limitata, poiché viene solitamente utilizzata solo quando si valutano piccoli volumi di lavori di costruzione. Potrebbe trattarsi di riparazioni, lavori domestici, ecc. Quando si tratta di realizzare grandi progetti edilizi, vengono spesso utilizzati altri approcci.

Indice base

Si basa sull'utilizzo di database con indici attuali e previsionali. In questo caso, il costo è spesso determinato a livello base, da cui deriva il nome del metodo. Inoltre è determinato al livello attuale nei valori del periodo precedente.

Per determinare i prezzi correnti in costi base per ciascun elemento, moltiplicare per l'indice, scegliendo un valore per:

• settore specifico;
• per regione;
• in vista del lavoro, ecc.

Risorsa

Il costo totale dell'oggetto è determinato sulla base dei prezzi attuali (o previsti, tenendo conto dell'inflazione e di altri possibili rischi) delle risorse e delle tariffe. Il calcolo si basa sui costi delle risorse, quindi questo approccio in pratica è il più ottimale sia per il cliente che per lo sviluppatore stesso. La misurazione naturale dei costi consente di valutare adeguatamente i costi per diverse voci di budget. Pertanto, questo metodo può essere utilizzato per qualsiasi fase di sviluppo della documentazione di stima.

Tuttavia, lo svantaggio di questo approccio è che richiede molto lavoro e tempo per effettuare i calcoli. Inoltre, il calcolo viene effettuato utilizzando formule piuttosto complesse, il che causa ulteriori difficoltà e aumenta il rischio di errori o imprecisioni. Un altro svantaggio è che è difficile per il cliente monitorare le dinamiche dei prezzi a livello regionale. Pertanto, non può controllare completamente l'utilizzo dei fondi da parte dell'appaltatore.

Indice delle risorse

Questo approccio combina un approccio basato sulle risorse e l'uso di un sistema di indici per i costi. Il vantaggio del metodo è che fornisce calcoli abbastanza adeguati grazie all'utilizzo di database aggiornati mensilmente. Le informazioni vengono prese dai centri prezzi unificati. Alcuni esperti consigliano di utilizzare questo metodo non per tutte le risorse, ma solo per materiali rappresentativi, nonché per le macchine principali. Per quanto riguarda gli altri calcoli, possono essere effettuati utilizzando indici regionali.

Standard di stima allargati

In questo caso, questa determinazione del costo utilizza standard di stima allargati. Sono espressi in diverse unità di misura:

• interesse;
• metri lineari;
• metri quadrati di superficie, ecc.

Molto spesso, gli standard ampliati vengono utilizzati in 2 fasi per creare la documentazione:

1. Prime fasi di progettazione.
2. Sviluppo della documentazione utilizzando UR, PRZS, ecc.

Compensazione di base

L'essenza dell'approccio è che gli stimatori riassumono il prezzo dei costi e dei lavori di costruzione, che sono determinati a livello di base. Poi i dati ottenuti vengono chiariti durante la preparazione del progetto e l'attuazione dei lavori di costruzione, 1 primavera variazioni reali dei prezzi e delle tariffe. Se si verifica una differenza, il cliente compensa i costi man mano che si presentano. I costi più comuni includono:

• spesa eccessiva di materiali;
• costi aggiuntivi associati alla bassa produttività del lavoro;
• perdita di tempo dovuta a circostanze impreviste;
• aumento del preventivo dovuto al pagamento dei servizi degli intermediari, ecc.

Struttura ed esempio di rapporto di stima

L'obiettivo finale dei calcoli è quello di compilare un rapporto di stima consolidato, che includerà gli indicatori finali per 12 sezioni:

1. Preparazione del cantiere.
2. Principali oggetti costruttivi.
3. Oggetti per scopi ausiliari e di servizio.
4. Impianti energetici.
5. Strutture di trasporto e comunicazione.
6. Reti e strutture esterne di approvvigionamento idrico, fognario, fornitura di calore e fornitura di gas.
7. Miglioramento e sistemazione paesaggistica del territorio.
8. Edifici e strutture temporanee.
9. Altri lavori e costi.
10. Contenuto della direzione (supervisione tecnica) di un'impresa (istituzione) in costruzione.
11. Formazione del personale operativo.
12. Lavoro di progettazione e rilievo, supervisione del progettista.

Il documento completato si presenta così. La parte principale è presentata sotto forma di tabella con i numeri stimati per ciascuna di queste sezioni. Nella tabella sono inoltre riportati i nomi dei lavori, il loro costo stimato per tipologia e il costo totale. Quando si specificano i numeri di stima, sono richiesti riferimenti ai documenti normativi pertinenti (lettere del Ministero delle Costruzioni della Federazione Russa, contratti, ecc.).

Un esempio già pronto di un rapporto di stima riepilogativo che è possibile utilizzare come guida durante lo sviluppo della documentazione è simile a questo.

Un esempio di preparazione di un rapporto di stima

Il numero e le caratteristiche della redazione delle relazioni di stima dipendono direttamente dal progetto di costruzione/installazione/miglioramento, ecc. Diamo un'occhiata alle istruzioni per redigere un rapporto utilizzando un esempio specifico. L'amministrazione del distretto comunale prevede di realizzare interventi di sistemazione paesaggistica e paesaggistica del territorio. Per fare ciò, stipula un contratto con l'azienda selezionata. Tutti i lavori devono essere eseguiti nel rigoroso rispetto della documentazione di preventivo precedentemente redatta. Il lavoro si svolge in più fasi.

Fase 1. Stesura di un elenco di tipologie di lavoro

Prima di tutto, l'appaltatore deve decidere le tipologie specifiche di lavoro pianificato e determinarne gli indicatori:

• unità di misura (pezzi, metri quadrati o cubi, ecc.);
• quantità di lavoro (ad esempio, 1500 m2 di territorio devono essere paesaggistici);
• le attrezzature necessarie per svolgere questi compiti (bulldozer, pompe per bitume, autocarri con cassone ribaltabile, finitrici stradali e molti altri); quando si esegue un lavoro senza l'uso della tecnologia, viene apposto il marchio appropriato "manuale".

Il risultato di questa fase dovrebbe essere una dichiarazione completa dei tipi di lavoro pianificati. Sulla base di esso, gli stimatori calcolano tutti i costi per materiali/lavoro, ore di lavoro e salari dei dipendenti. La dichiarazione è firmata per ogni tipo di lavoro: ad esempio, nel nostro esempio si pianteranno alberi, si abbellirà il prato e molto altro.

Fase 2. Redazione di un foglio per il calcolo dei costi dei materiali

Per ogni tipo di attività pianificata viene redatto un rendiconto che identifica i costi dei materiali. Il documento è redatto anche sotto forma di tabella nella quale sono indicate le seguenti colonne:

1. Tipo di materiale raggruppato per attività. Ad esempio, per un prato, i materiali sarebbero terreno fertile e semi di erba da seminare.
2. L'unità di misura del consumo può anche essere un metro quadrato o cubo, la quantità di materiale e il suo costo unitario.
3. Successivamente, indicare il costo totale in rubli e fornire il costo totale per ogni tipo di oggetto (prati, alberi, vialetti, ecc.) indicando il prezzo totale per tutti i lavori.

Fase 3. Redazione di un foglio paga per i dipendenti

Gli estimatori devono inoltre redigere un prospetto con il calcolo dello stipendio.
I calcoli sono presentati sotto forma di tabella con le seguenti colonne:

1. Nome del tipo di lavoro (ad esempio, installazione di un prato o piantagione di alberi).
2. Il volume totale indicato nelle unità di misura precedentemente indicate (ad esempio 1500 m 2 di prato).
3. La quantità di tempo prevista da dedicare a questo tipo di attività (ora).
4. La tariffa è di rubli all'ora.
5. Pagamenti aggiuntivi soggetti a disponibilità.
6. Il costo totale è il fondo salariale (in rubli).

Fase 4. Compilazione dei prospetti per il calcolo delle ore macchina

Gli estimatori devono anche calcolare i dati sui costi associati al funzionamento di ciascun tipo di attrezzatura. A questo scopo vengono solitamente preparati 2 report. La prima indica i dati di input che servono a giustificare il calcolo delle ore macchina (per ogni attrezzatura). Ad esempio, per un bulldozer sarebbe:

• valore contabile;
• aliquota tariffaria per i salari;
• costo di 1 litro di carburante;
• tasso di consumo di carburante;
• costo di 1 litro di lubrificante, ecc.

Sulla base di ciò, viene calcolato ciascun indicatore associato ai costi di gestione di un bulldozer (ammortamento, salari, costo del carburante, materiali, noleggio del garage, ecc.). Di conseguenza, viene redatto un secondo rapporto (dichiarazione), che descrive:

• indice;
• unità di misura (rublo, mese, ora, litro, ecc.);
• costo totale in rubli.

Fase 5. Stime locali

Infine, lo stimatore elabora anche alcune stime locali. Sono dichiarazioni con elenchi di lavori e materiali per ciascun oggetto (prato, strade, alberi, ecc.). La tabella utilizza le seguenti colonne:

1. Nome del tipo di spesa (pagamento dello stipendio, IVA, spese generali, ecc.).
2. Importo totale.
3. Nota se necessario.

Pertanto, la stesura di un rapporto di stima consolidato è sempre un processo in più fasi e piuttosto laborioso. La velocità di stesura della documentazione dipende direttamente dalla complessità dell'oggetto, quindi solitamente la preparazione dei preventivi viene pianificata in anticipo.

La geologia del sito prevede il controllo e lo studio del terreno, questo permette di ottimizzare il costo della fondazione.

Cosa succede se non fai geologia?

Se ignori questa fase, puoi scegliere la base sbagliata e perdere da 1.000.000 di rubli in caso di modifiche.

10 anni di garanzia su fondamenta, pareti, soffitti e coperture.

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Cosa è incluso nella soluzione ingegneristica?

Documentazione sull'ubicazione e l'attrezzatura di tutti i locali tecnici, punti elettrici, approvvigionamento idrico, ventilazione, gas e fognature.

Cosa è incluso in una soluzione progettuale?

Un piano dettagliato e istruzioni per il caposquadra, che mostra tutte le fasi e le tecnologie necessarie nella costruzione della fondazione, delle pareti e del tetto.

Cosa è compreso nella soluzione architettonica?

Creazione di uno schizzo e della relativa immagine 3D, che mostra la posizione e le dimensioni di stanze, pareti, coperture, mobili, finestre e porte.

Cosa otterrai dopo questa fase?

Tutta la documentazione tecnica e visiva. Supervisione dell'autore sullo stato di avanzamento della costruzione. Il nostro architetto e designer visiterà il sito settimanalmente.

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Cosa determina i tempi?

I tempi dipendono dal progetto e dal materiale scelto (le case fatte di tronchi e legname richiedono tempo per restringersi).

Cos'è il "restringimento della casa"?

Questo è un processo naturale di modifica del volume delle pareti in legno e di altre parti dovuto all'essiccazione del legno.

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Stime locali (stime)

4.1. Le stime locali (stime) per alcuni tipi di lavori di costruzione e installazione, nonché per il costo delle attrezzature, vengono compilate sulla base dei seguenti dati:

parametri di edifici, strutture, loro parti ed elementi strutturali adottati nelle decisioni di progettazione;

volumi di lavoro ricavati dalle schede lavori di costruzione e installazione e determinati in base ai materiali di progettazione;

nomenclatura e quantità di attrezzature, mobili e inventario adottati da specifiche personalizzate, dichiarazioni e altri materiali di progettazione;

attuali standard e indicatori stimati per tipologie di lavori, elementi strutturali, nonché prezzi di mercato e tariffe per prodotti e servizi industriali e tecnici.

4.2. Vengono preparate stime locali (stime):

a) per gli edifici e le strutture:

per lavori edili, lavori edili speciali, lavori sanitari e tecnici interni, illuminazione elettrica interna, centrali elettriche, per l'installazione e l'acquisto di apparecchiature tecnologiche e di altro tipo, strumentazione e automazione, dispositivi a bassa corrente (comunicazioni, allarmi, ecc. .), acquisizione di infissi, mobili, attrezzature, ecc.;

b) per lavori generali di cantiere:

per la progettazione verticale, l'installazione di reti di servizi, sentieri e strade, paesaggistica, piccole forme architettoniche, ecc.

4.3. Quando si progettano edifici e strutture complessi eseguiti da più organizzazioni di progettazione, nonché quando si formano i costi stimati per i complessi di lancio, è consentito elaborare due o più stime locali (stime) per lo stesso tipo di lavoro.

4.4. Nei calcoli delle stime locali (stime), i dati sono raggruppati in sezioni per singoli elementi strutturali dell'edificio (struttura), tipi di lavoro e dispositivi in ​​conformità con la sequenza tecnologica del lavoro e tenendo conto delle caratteristiche specifiche dei singoli tipi di costruzione. Gli edifici e le strutture possono essere suddivisi in una parte interrata (opera “a ciclo zero”) ed una parte fuori terra.

Il calcolo della stima locale (stima) può avere sezioni:

per lavori di costruzione - lavori in terra; fondazioni e muri della parte interrata; muri; telaio; soffitti, pareti divisorie; pavimenti e basamenti; coperture e tetti; aperture di riempimento; scale e piattaforme; Finendo il lavoro; opere varie (portici, zone cieche, ecc.), ecc.;

per lavori di costruzione speciali - fondazioni per attrezzature; motivi speciali; canali e fosse; rivestimento, rivestimento e isolamento; rivestimenti protettivi chimici, ecc.;

per lavori sanitari e tecnici interni - approvvigionamento idrico, fognature, riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria, ecc.;

per l'installazione di apparecchiature - acquisto e installazione di apparecchiature di processo; condutture di processo; strutture metalliche (relative all'installazione di apparecchiature), ecc.

4.5. Il costo del lavoro nelle stime locali (stime) come parte della documentazione di stima può essere indicato in due livelli di prezzo:

al livello base, determinato sulla base delle attuali stime delle norme e dei prezzi del 2001;

al livello attuale (previsto), determinato sulla base dei prezzi prevalenti al momento della stesura del preventivo o previsti per il periodo di costruzione.

4.6. Quando si elaborano stime locali (stime), vengono utilizzati i prezzi delle collezioni corrispondenti e in ciascuna posizione della stima locale (stima) viene indicato un codice standard, costituito dal numero di collezione (due caratteri), numero di sezione (due caratteri) , il numero di serie della tabella in questa sezione (tre caratteri) e il numero di serie della norma in questa tabella (da uno a due caratteri). I parametri delle caratteristiche individuali (lunghezza, altezza, area, massa, ecc.) forniti con la parola "a" dovrebbero essere intesi inclusivi e con la parola "da" - escluso il valore specificato, ad es. Sopra.

Quando si elaborano stime locali (stime), vengono prese in considerazione le condizioni di lavoro e i fattori complicanti.

I coefficienti che tengono conto delle condizioni di lavoro e dei fattori complicanti sono riportati nell'Appendice n. 1 della presente Metodologia.

Se i fattori complicanti vengono presi in considerazione dagli standard di stima elementare e dai prezzi unitari, i coefficienti indicati nell'Appendice n. 1 non vengono applicati.

Quando si fa riferimento nelle stime locali (stime) alla parte tecnica o alle istruzioni introduttive delle raccolte di prezzi o ad altri documenti normativi nella colonna "codice, numeri standard e codici di risorsa" dopo il numero della raccolta e del prezzo, le lettere iniziali PM o VU e è indicato il numero della voce corrispondente, ad esempio: PM-5 o VU-4, e quando si prendono in considerazione i coefficienti (forniti nell'Appendice n. 1) nelle posizioni delle stime locali (stime) che tengono conto delle condizioni di lavoro, la colonna 2 del preventivo indica il valore di questo coefficiente, nonché il nome abbreviato e il paragrafo del documento normativo.

4.7. Quando si elaborano stime locali (stime) per la ricostruzione, l'espansione e la riattrezzatura tecnica di imprese, edifici e strutture esistenti, i fattori complicanti e le condizioni per la produzione di tale lavoro vengono presi in considerazione utilizzando i coefficienti appropriati forniti nelle pertinenti raccolte di stime norme e prezzi (“Disposizioni Generali”).

Il lavoro svolto durante la riparazione e la ricostruzione di edifici e strutture, simili ai processi tecnologici nelle nuove costruzioni, dovrebbe essere standardizzato secondo le pertinenti raccolte di GESN-2001 per lavori di costruzione e di costruzione speciali (ad eccezione degli standard della raccolta di GESN n. 46 “Lavori durante la ricostruzione di edifici e strutture”) utilizzando i coefficienti 1,15 alle norme per il costo del lavoro e 1,25 alle norme per il tempo di funzionamento delle macchine edili. I coefficienti specificati possono essere utilizzati insieme ai coefficienti forniti nell'Appendice N. 1 della presente Metodologia.

4.8. Quando si eseguono lavori di scavo sul territorio destinato alla costruzione in luoghi classificati secondo la procedura stabilita come aree di ex operazioni militari, si raccomanda di applicare un coefficiente di 1,4 ai prezzi per lo scavo del terreno fino a una profondità di 2 metri con escavatori o ruspe, nonché per lo sradicamento di ceppi.

4.9. Per i lavori in cui la tecnologia di produzione comprende la saldatura di strutture metalliche, laminati, tubi di acciaio, lamiere, parti incorporate e altri prodotti metallici, gli standard di stima elementare e i prezzi unitari vengono sviluppati in base alle condizioni di utilizzo dell'acciaio al carbonio.

Quando si applica l'acciaio inossidabile agli standard di costo della manodopera previsti nei prezzi unitari, si consiglia di applicare un coefficiente di 1,15.

4.10. I costi determinati dalle stime dei costi locali (budget) possono includere costi diretti, spese generali e profitto stimato.

I costi diretti tengono conto del costo delle risorse necessarie per completare il lavoro:

materiale (materiali, prodotti, strutture, attrezzature, arredi, inventario);

tecnico (funzionamento di macchine e meccanismi di costruzione);

manodopera (fondi per la remunerazione dei lavoratori, nonché dei macchinisti, presi in considerazione nel costo di funzionamento di macchine e meccanismi di costruzione).

Nell'ambito dei costi diretti, linee separate possono tenere conto della differenza nel costo dell'elettricità ricevuta dalle centrali mobili rispetto al costo dell'elettricità fornita dal sistema energetico russo e di altri costi.

Le spese generali tengono conto dei costi delle organizzazioni di costruzione e installazione associate alla creazione di condizioni generali di produzione, alla sua manutenzione, organizzazione e gestione.

Il profitto stimato comprende l'importo dei fondi necessari per coprire le spese individuali (generali) delle organizzazioni di costruzione e installazione per lo sviluppo della produzione, la sfera sociale e gli incentivi materiali.

L'accumulo delle spese generali e dell'utile stimato durante la stesura di stime locali (stime) senza divisione in sezioni viene effettuato alla fine del calcolo del preventivo (stima), dopo il totale dei costi diretti e quando si forma per sezioni - alla fine di ciascuna sezione ed in generale secondo il calcolo del preventivo (stima ).

Quando si utilizza il metodo delle risorse o dell'indice delle risorse, si consiglia di utilizzare il campione n. 4 (Appendice n. 2), in cui l'allocazione e la somma degli indicatori di risorse vengono effettuate con la determinazione del costo al livello di prezzo appropriato, o il campione N. 5 (Appendice n. 2), sulla base della quale nella composizione Nella scheda delle risorse locali, gli indicatori delle risorse vengono assegnati e riepilogati, quindi il costo del lavoro (importo del costo) viene determinato utilizzando il campione n. 4.

4.12. Nei casi in cui, in conformità con le decisioni di progettazione, lo smantellamento di strutture o la demolizione di edifici e strutture viene effettuato utilizzando strutture, materiali e prodotti idonei al riutilizzo, i risultati delle stime locali (stime) per lo smantellamento, la demolizione (trasferimento) di edifici e come importi di riferimento vengono fornite strutture (importi che riducono l'entità degli investimenti di capitale stanziati dal cliente). Tali importi non sono esclusi dal totale del preventivo locale (stima) e dal volume di lavoro svolto. Sono esposti in una riga separata denominata “Inclusi importi rimborsabili” e sono determinati sulla base delle voci e delle quantità di strutture, materiali e prodotti ricevuti per un successivo utilizzo, indicati anche dopo il calcolo (stima). Il costo di tali strutture, materiali e prodotti come parte degli importi rimborsabili è determinato al prezzo di possibili vendite meno da tali importi i costi per riportarli in condizioni utilizzabili e consegnarli ai luoghi di stoccaggio.

Si consiglia di prendere in considerazione il costo dei materiali ottenuti attraverso l'estrazione incidentale (pietra, pietrisco, sabbia, legname, ecc.), Se è possibile venderli, ai prezzi prevalenti nella regione.

Se è impossibile utilizzare o vendere materiali provenienti dallo smantellamento o dall'attività mineraria associata, il loro costo non verrà preso in considerazione negli importi del rimborso.

Si raccomanda di distinguere le strutture, i materiali e i prodotti presi in considerazione negli importi rimborsabili dai cosiddetti materiali rotanti (casseforme, fissaggi, ecc.), utilizzati più volte secondo la tecnologia di costruzione durante l'esecuzione di determinati tipi di lavori.

4.13. Quando si eseguono determinati tipi di lavori secondo la tecnologia di costruzione, i singoli materiali (cassaforma, fissaggio, ecc.) vengono utilizzati più volte, ad es. girarsi. Il loro fatturato ripetuto viene preso in considerazione negli standard stimati e nei prezzi compilati sulla base per le strutture e i tipi di lavoro corrispondenti. Nei casi in cui è impossibile raggiungere il tasso di rotazione standard di casseforme industriali, fissaggi, ecc. in un impianto, cosa che deve essere giustificata dal PIC, lo standard viene adeguato.

4.14. Il costo delle attrezzature, dei mobili e dell'inventario è incluso nelle stime locali (stime).

Quando si utilizzano attrezzature incluse nelle immobilizzazioni, adatte per ulteriori operazioni e previste per lo smantellamento e il trasferimento in un edificio in costruzione (ricostruzione), le stime locali (stime) forniscono solo i fondi per lo smantellamento e la reinstallazione di tali attrezzature e il risultato di della stima viene evidenziato come riferimento il suo valore contabile, preso in considerazione nel limite generale di costo per determinare gli indicatori tecnici ed economici del progetto.